TAPU İŞLEMLERİ
Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurulur. Tapu Sicil Müdürü talebin bizzat sahibinden
geldiğini belirledikten sonra başvuru fişini düzenleyerek işlemi ilgili memura
havale eder. İlgili memur, ibraz edilen belgeleri, tapu sicilini, vs.
inceleyerek, işlemin yapılmasında kanuni bir sakınca ve eksik belge olmadığını
tespit ettiği taktirde, gereken tapu harcını hesaplayarak T.C. Ziraat Bankası'na
yatırılmak üzere taahhuk makbuzunu keserek tahsil eder. Tapu harcının bankaya
yatırılıp makbuzun memura ibrazından sonra, işlemin niteliğine göre resmi senet
düzenlenmesi gerekiyorsa, düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürü huzurunda
taraflara okunur, bir isteklerinin olup olmadığı, satıcının parasını alıp
almadığı sorulur. Tarafların rızasıyla tapu senedi imzalanır. Alt kısmında
isimlerin yazılı olduğu yere taraflar kendi el yazılarıyla okudum yazar ve
imzalarlar, ayrıca karşı tarafın fotoğrafının üzerine açıktan başlayıp
fotoğrafın üzerine gelecek şekilde imzalarlar. Okuma yazma bilmeyenlerin olması
halinde, resmi senet yüksek sesle okunur. Okundu ibaresi yazılarak şahsın parmak
izi alınır veya mührü basılır bu durum iki tanığa tasdik ettirilir. Onlarında
imzaları alınır. Tapu Sicil Müdürü'nün kontrol ve imzası da tamamlandıktan
sonra, işlemin niteliğine göre, (tapu senedi, ipotek belgesi, vs.) belgesi hak
sahibine verilir.
 
TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER
1- Taraflardan biri veya birkaçı imza atmasını bilmiyorsa,
2- Taraflardan biri veya birkaçı okuma yazma bilmiyorsa,
3- Taraflardan biri veya birkaçı sağır, kör veya dilsiz ise,
4- Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise,
5- Ölünceye kadar bakma akitlerinde,
6- Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.
 
Ayrıca taraflardan herhangi birinin Türkçe bilmemesi halinde, yeminli tercüman
bulundurulur. Tanıklar ve tercüman da resmi senedi imzalar, kimlik bilgileri ve
ikametgah adresleri resmi senede yazılır. Tanık ve tercümanın okuma yazma
bilmesi, temyiz kudreti bulunması ve reşit olması gerekir. İşlemin yapıldığı
dairede çalışanlar şahitlik yapamazlar.
 
SATIŞ
Gerekli Belgeler :
1- Satılması istenilen taşınmazın varsa tapu senedi
2- Satıcı ve alıcının, (veya vekalet edenlerin) fotoğraflı nüfus cüzdanları
3- Satıcının bir adet alıcının iki adet, vekil var ise onunda bir adet son altı
ay içinde çekilmiş fotoğrafı.
 
1- Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden alıcı
ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı öderler.
2- Taşınmazın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.
 
Örneğin ;
1998 genel beyan döneminde 10.000.000.000 TL beyan edilen bir taşınmazın 2001
yılı haziran ayı içinde satışı halinde 1999 yılı için belirlenen %77, 8 ve 2000
yılı için belirlenen %52, 1 ve 2001 yılı için belirlenen %56 oranı toplam olarak
uygulandığında bu taşınmazın asgari satış bedeli 42.187.672.800 TL olmalıdır.
Demek ki bu taşınmaz ortalama olarak 43 milyar TL satıldığı takdirde satış
bedelinden dolayı vergi cezası ödemek zorunda kalınmayacaktır.
 
100 milyar TL olarak beyan edilen bir satış işleminde ödenecek toplam bedel :
 
100 milyar x %1.5 x 2 = 3.000.000.000 TL. satış harcı
5.000.000 x 2 = 10.000.000 TL Eğitime katkı payı
10.000.000 x 2 = 20.000.000 TL özel işlem vergisi
15.000.000 Döner sermaye ücreti (İstanbul) olmak üzere toplam
3.045.000.000 TL masraf ödenecektir.
 
TAPU MÜDÜRLÜĞÜ
Taşınmazların kayıtlı olduğu sicillerin bütününe tapu adı verilmektedir.
 
Tapu kadastro teşkilatının temeli 1863 yılında atılmıştır. Modern anlamda tapu
tescilleri oluşturulmuştur. Tapu sicilini 1926'da İsviçre'den alınan M.K 'ya
ilişkin hükümler düzenliyor. Bunun yanında kadastro kanunu vardır. Bir çok
kanunda tapuyla ilgili hükümler mevcuttur. En önemlisi; medeni kanundur.
M.K.'nın önemli bir bölümü eşya kanunuyla ilgilidir.
 
Gayrimenkulla ilgili işlemler Türkiye'de devlet adına Tapu Kadastro Genel
Müdürlüğünce yapılır. Merkezi Ankara'dadır. Başbakanlığa bağlıdır. Bu teşkilat
devlet teşkilatları arasında en geniş kadroya sahip olanıdır. 1000'i aşkın tapu
müdürlüğü, 200 kadar kadastro müdürlüğü vardır. Kadastro ve Tapu sicil
müdürlükleri ilk muhatap olunacak yerlerdir. Kadastro gayri menkullerin kaydını
yapan ilk birimdir. Daha çok teknik konularda hizmet verirler. Hukuki konularla
Tapu Sicil Müdürlükleri ilgilenir. Tapu Sicil Müdürlükleri İlçe idarelerine
bağlıdır. Her ilçenin idari sınırı bir tapu sicil müdürlüğü bölgesidir. Tapu
kadastro genel müdürlüğü yoğunluğa göre bunları bölgelere ayırabilir.
 
Mal sahibi veya Emlakçı Tapu Kadastroya geldiğinde işlemin yapılmasına bir engel
var mı diye kayıtlara bakar. İşlem yapılmazsa bu gerekçeleriyle açıklanır. Daha
sonra müdür havale ederken başvuru fişi olarak adlandırılan bir belge üzerine
havale eder. Bu belge başvuru tarihini, saatini başvuranın adını, hangi taşınmaz
için müracaat edildiğini içerir. Sonuç olarak ilk önce kayda bakılır, eğer bir
engel yoksa tapu harcı makbuzu verilir ve eğer sözleşmeye tabi işlem yapılacaksa
bir resmi senet tanzim edilir. Bu da hazırlandıktan sonra işlem müdürü kontrol
için gönderilir. İncelendikten sonra sözleşme taraflara okunur ve imza altına
alınır. Servis ise yevmiye defterine kayıt eder. Yevmiye defterinden sonra
arşive gider. Sözleşmeyi taraflara okuduktan sonra iki taraf rıza gösterirse
sözleşme akit altına alınır. Artık işlem tamamlandıktan sonra yevmiye defterine
kayıt edilir. Bu deftere kayıt edildikten sonra tescili yapılır. Bundan sonra
tapu senedi verilir. Bu daire içinde olay devam eder. Arşiv denilen tekrara bir
kontrol var. Müdür veya görevlendirdiği memurlardan biri tarafından işlem
kontrol edilir. Sonrada arşivde bu evrak saklanır.
 
Mal sahibi veya Emlakçının işlemler anında bulunması gerekli aşamalar :
 
1. Müracaat aşaması,
2. Akit alımı aşaması,
3. İşlem sonucu gerekli belgelerin verilmesi aşaması.
 
Bunun dışında arşivleme tapunun kendi iç işlemidir.
Servis memuru muameleyi hazırlarken vereceği bazı belgeler olabilir.
Akitli sözleşmeler; resmi senet adı verilen tarafların karşılıklı olarak
iradelerini bildirerek yaptıkları sözleşmeler akitli sözleşmelerdir. Tek taraflı
işlemler akitsiz sözleşmelerdir.
 
Tescil işlem belgesi adı verilen bir belge daha vardır. Resmi senedin
fonksiyonunu yerine getirir bunlar tapu müdürlüğünce düzenlenir. Tapu daireleri
bazı defterler tutar. bu defterlerin bütününe birden tapu sicili denir. Tapu
sicili dar anlamda tapu kütüğüdür, taşınmazlar kayıt edilir. Tapu dairesinde
tutulan defterlerin en önemlisi tapu kütüğüdür. Tapu kütüğünde tapulu her
taşınmaz kayıtlıdır. Mal sahibinin elinde bulunan tapu belgesinde yazılı olan
bilgilerin aynısı tapu kütüğünde de yazılıdır.
 
Tapu Kütüğü bizde mahalle ve köy esasına göre tutulur. Tapu Kütüğünü ilk
oluşturan Kadastro müdürlükleridir. Taşınmazların kadastrosu yapılarak tapuya
kayıt edilir. Kadastro Müdürlükleri bu çalışmalarını bitirdikleri zaman
defterleri Tapu Müdürlüklerine devreder. Tapu Müdürlükleri bu defterler üzerinde
işlem yapar. Tapu Kütüklerinin yanında yevmiye defteri adı verilen, her yılın
başından o yılın sonuna kadar ne kadar işlem yapıldığının kaydedildiği defterler
vardır. Bu defterlerin önemi üzerinde bilgi kaydedildiği anda yapılan işlem
artık hukuki bir sonucu doğurmuş olur. Deftere kaydedilmediğinde ise sadece
satanla alan arasında şahsi bir borç ilişkisi doğurur.
 
Bunun yanında evrakın saklandığı dosyalar vardır. İşlem için getirilen evrak ki
bunlar bir intikal işlemi yapılıyorsa veraset belgesi;vekaletle bir işlem
yapılıyorsa vekaletname; veya mahkeme kararıyla bir tescil işlemi yapılacaksa
mahkemenin kesinleşmiş kararı gibi belgedir. Tapuya gidilip işlem yapılıyorsa
örneğin bir vekaletten işlem yapılıyorsa usulüne uygun vekaletnamenin tapuya
ibraz edilmesi gerekir. Bu ibraz edilen vekaletname tapuda en önemli evraklardan
birisi olarak sayılır ve dosyalarda saklanır.
 
Bazı defterlerde söz konusu bölgede kimlerin taşınmazı olduğu yazılır. Bu
bilgiler şu anda bilgisayara geçilmiştir. Onun dışında vekaletname iptal
edildiyse bir aziller sicili defterine yazılır. Tapu Sicil Müdürlüğü bu
işlemleri yaparken bazı prensiplere bağlıdır. Bir taşınmazla ilgili mülkiyet
değişikliği yapılacaksa bu tapuda tescil edilmediği sürece geçerli değildir.
Buna tescil prensibi adı verilir. Taşınmaz tapuda kimin adına tescil edildiyse
malik odur. Bir taşınmazın mülkiyetinin doğması için tapu kütüğüne tescili
sorunludur. Taşınır, menkul mallarda mülkiyet hakkı zilliyetle tespit edilir,
taşınmalarda tapu tescille doğar. Tapu dışında yapılan satışlar, sicile intikal
etmemiş işlemler geçersizdir.
 
Tapu siciliyle ilgili bir diğer prensip devletin sorumluluğu ilkesidir. Tapu
işlemleri devlet eliyle yürütülen hizmetlerdir. Bunun sigortası da devlettir.
Devlet tapuda yapılan tüm işlemlerden sorumludur. Tapuda hatalı bir işlem
yapılırsa ve bu hatadan bir zarar doğarsa zararı devlet karşılar.
 
Birde aleniyet, açıklık, prensibi vardır. Bu prensibe göre tapu sicilleri
alenidir. İlgili olan herkese açıktır. İlgilisi ise maliktir. Malikin dışında
biri bunu göremez.
 
VERGİ VE HARÇ ORANLARI
BAĞIŞ
Bağışı kabul edenden binde 54
 
CEBRİ SATIŞ
Devredenden binde 15, Devralandan binde 15
 
CİNS TASHİHİ
1 Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı tamamlanmış, iskan ruhsatı alınmış ve
inşaata ilişkin emlak alım vergisi ödenmiş ise harç alınmadan. 1 Ocak 1983
tarihinden sonra tapu sicilinde kayıtlı arsa ve araziler üzerinde inşa olunan
bina sosyal mesken vs. tesis
 
ÇIPLAK MÜLKİYET SATIŞI
Devredenden binde 15, Devralandan binde 15
 
DEVRE MÜLK
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
GEÇİT HAKKI TESİSİ BEDELLİ TESİS
Lehine işlem yapılandan tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden binde 15. Bu
değerler mevcut değilse taşınmazın emlak vergisi değerinin en az yarısı
üzerinden binde 15 Bedelsiz Tesis Bildirilen değer üzerinden binde 54
 
GEÇİT HAKKI TESİSİ TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
HACİZ / İHTİYATİ HACİZ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
HACİZ / İHTİYATİ HACİZ TERKİNİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
HÜKMEN TESCİL
Tashih mahiyetinde ise, lehine karar verilenden binde 9
 
ITHİYATİ TEDBİR ŞERHİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
İFLAS ŞERHİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
İFLAS ŞERHİ TERKİNİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
İFRAZ
Taşınmaz malikinden binde 9
 
İHTİYATİ TEDBİR ŞERHİ TERKİNİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
İNTİFA HAKKI TERKİNİ
İntifa hakkından bedelli feragatte kuru mülkiyet malikinden binde 15
 
İNTİFA HAKKI TESİSİ
İntifa hakkının bedelli tanınmasında lehine tesis edilenden binde 15
 
İNTİFA HAKKINDAN BEDELSİZ FERAGATTE
Kuru mülkiyet malikinden binde 54
 
İNTİFA HAKKININ BEDELSİZ TANINMASINDA
Lehine tesis edilenden binde 54
 
İNTİKAL
İntikal talep edenlerden binde 9
 
İPOTEK ALACAĞININ BİR BAŞKASINA DEVRİ
İpotek miktarı üzerinden binde 7.5 damga vergisi ipotek borçlusundan tahsil
edilir.
 
İPOTEK TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
İPOTEK TESİSİ
İpotek borçlusu tarafından, kredi miktarı üzerinden binde 3.6 ipotek harcı,
binde 7.5 damga vergisi tahsil edilir.
 
İŞTİRA HAKKI TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
İŞTİRA HAKKI TESİSİ HAKKI EDİNENDEN
Binde 5.4 tapu harcı ve binde 7.5 damga vergisi tahsil edilir.
 
KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırmayı yapan idarenin harç bağışıklığı yok ise Kamulaştırma yapan
idarece binde 30
 
KAMULAŞTIRMA SÖZ KONUSU İSE
Kamulaştırmayı yapan idare harçtan muaf değil ise binde 30
 
KAT İRTİFAKI
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
KAT MÜLKİYETİ
Harç ve vergiye tabi değildir. (Ancak, kat mülkiyetinin tesisi için cins tashihi
gerekmesi halinde yalnız cins tashihi için harç tahsil edilir).
 
KAYNAK HAKKI TESİSİ BEDELLİ TESİS
Lehine işlem yapılandan tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden binde 15. Bu
değerler mevcut değilse taşınmazın emlak vergisi değerinin en az yarısı
üzerinden binde 15 Bedelsiz Tesis Bildirilen değer üzerinden binde 54
 
KAYNAK HAKKI TESİSİNİN TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
KESİNLEŞMEMİŞ İLAM ŞERHİ (I.I.K 28.MADDE)
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
KESİNLEŞMEMİŞ İLAM ŞERHİNİN TERKİNİ (I.I.K. 28.MADDE)
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
KİRA ŞERHİ
Kiralayan tarafından kira bedeli üzerinden binde 5.4 tapu harcı ve binde 1.5
damga vergisi tahsil edilir.
 
KİRA ŞERHİ TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
KONKORDATO ŞERHİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
KONKORDATO ŞERHİ TERKİNİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
KURU MÜLKİYET MALİKİNDEN BİNDE 15
Sükna hakkından bedelsiz feragatte kuru mülkiyet malikinden binde 54
 
MEVCUT İPOTEKTE SONRADAN YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
İpotek borçlusu tarafından ipotek miktarı üzerinden binde 1.8 tapu harcı ve
binde 7.5 damga vergisi tahsil edilir.
 
MİRAS PAYI TEMLİKİ
Devredenden binde 15, Devralandan binde 15
 
MUVAKKAT ŞERH
Medeni Kanun'un 921.maddesi gereğince yapılacak tescillerde kayıtlı değer
üzerinden binde 1.8 tapu harcı tahsil edilir.
 
MUVAKKAT ŞERHİN TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
MUVAZAA HALİNDE
Lehine karar verilenden binde 108
 
NORMAL SATIŞ
Devredenden binde 15, Devralandan binde 15
 
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ
Devredenden binde 15, Devralandan binde 15
 
PARSELASYON
İdarenin harç muafiyeti olması halinde harç ve vergiden muaftır.
 
SATIŞ VAADİ ŞERHİ TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
SATIŞ VAADİ HÜKÜMLERİNDE
Devredenden binde 15, Devralandan binde 15
 
SATIŞ VAADİNİN ŞERH VERİLMESİ
Lehine satış vaat edilenden binde 5.4 tapu harcı tahsil edilir.
 
SATIŞA ARZ ŞERHİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
SATIŞA ARZ ŞERHİNİN TERKİNİ
Harç ve vergiye tabi değildir.
 
SERBEST DERECEDEN YARARLANMA ŞERHİ
Harcı yoktur.
 
SÜKNA HAKKI TERKİNİ
Sükna hakkından bedelli feragatte
 
SÜKNA HAKKI TESİSİ
Sükna hakkının bedelli tanınmasında lehine tesis edilenden binde 15
 
SÜKNA HAKKININ BEDELSİZ TESİSİ
Lehine tesis edilenden binde 54
 
ŞUFA HAKKI
Lehine şerh verilenden binde 5.4
 
ŞUFA HAKKINDAN FERAGAT
Şufa hakkı sahibinden binde 5.4 tapu harcı tahsil edilir.
 
ŞUFA HAKKININ KULLANILMASI
Lehine karar verilenden binde 18
 
ŞUFA HAKKININ TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
TAKSİM
Mirasçılar arasında talep edenlerden binde 9, Müşterek mülkiyete konu
taşınmazların taksimini talep edenlerden binde 3.6
 
TEVHİD
Taşınmaz malikinden binde 9
 
TRAMPA
Taraflardan ayrı ayrı binde 15
 
ÜST HAKKI TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
ÜST HAKKI TESİSİ
Lehine işlem yapılandan tesis veya devir bedeli üzerinden binde 15 tapu harcı
tahsil edilir. Bedelsiz tesislerde bildirilen değer üzerinden binde 54 harç
tahsil edilir.
 
VEFA HAKKI ŞERHİ
Hakkı edinenden binde 5.4 tapu harcı ve binde 7.5 damga vergisi tahsil edilir.
 
VEFA HAKKI ŞERHİNİN TERKİNİ
Maktu terkin harcı tahsil edilir.
 
YOLA TERK
Lehine işlem yapılan idarenin harç muafiyeti olması halinde harç ve vergiden
muaftır.
 
YOLDAN İHDAS
İdarenin harçtan muafiyeti olması halinde harç ve vergiden muaftır.
 
ZİRAİ VE ESNAF KOOPERATİFLERİ
Lehine tesis edilen ipoteklerde damga vergisi muaftır.
 
TEVHİD (Birleştirme)
Tevhit, tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın birleştirilerek bir
parsel haline getirilmesidir.
 
İmar planı uygulaması taşınmazın değerinin artırılması, inşaat yapımına uygun
hale getirme, tarımsal amaçlar gibi çeşitli nedenlere dayalı olarak
yapılmaktadır.
 
Aynı veya farklı kişilere ait taşınmazların birleştirilmesi de mümkündür. Tevhit
edilen taşınmazların, birleşebilir, yani birbirine bitişik olması gerekir.
 
Birleşecek taşınmazlar üzerine tasarrufu kısıtlayıcı hakların bulunması halinde
(ipotek, irtifak hakkı, haciz, vb) hak sahiplerinin işleme rıza göstermeleri
gerekir.
 
Aşağıdaki yollar izlenir;
a) İşlem için kadastro müdürlüğüne müracaat
b) Müdürlükçe birleşik tasarımının hazırlanması
c) Belediye encümeni veya il idare kurulunca değişiklik tasarımının uygulanması
d) Kadastro müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tapu kütüğü tescil.
e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tapu kütüğüne tescil.
 
TRAMPA (Takas)
Bir taşınmazın başka bir taşınmaz karşılıklı değiştirilmesidir.
 
Trampa edilen mallar arasında, değer eşitliği sadece tarafları
ilgilendirmektedir.Farklılıklar varsa, aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil
şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir.
 
Trampaya konu taşınmazların rayiç değerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer
asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan
değeri olacaktır.
 
VASİYET
Vasiyet bir kimsenin çocukları, kardeşleri, annesi, babası veya eşinin haklarına
dokunulmamak şartı ile kendi mal varlığını kullanma şeklidir. Vasiyette
bulunabilmek için 15 yaşın doldurulmuş olması ve temyiz kudretine sahip olması
gerekir. Vasiyet sözlü el yazısı il ve resmi şekilde yapılabilmektedir.
 
Vasiyetin yerine getirilmesini, böylece vasiyete konu taşınmazın, vasiyet edilen
adına tescilini, lehine vasiyet yapılan tapu sicil müdürlüğünden talep
edecektir.
 
Aşağıdaki belgelerin ibrazı gerekir.
 
a) Sulh hakimi tarafından tescil için yazılan yazı,
b) Vasiyetin açıldığı ve tenfize dair sulh mahkemesi kararı,
c) Vasiyetnamenin tasdikli bir örneği.
 
Vasiyet suretiyle yapılacak intikallerde iştirak hali söz konusu olmayıp,
müşterek mülkiyet esasında göre tescil yapılacaktır.
 
VEKALETNAME
1- Noter veya konsolosluk tarafından 'Düzenleme' şeklinde tanzim edilmelidir.
2- Vekalet verenin kimliği, nüfus hüviyet cüzdanı kayıtlarına göre tespit
edilmiş olmalıdır.
3- Vekaletname verenin yakın tarihte çekilmiş fotoğrafı olmalıdır.
4- Verilen yetki açıkça ve tam olarak belirtilmelidir.
5- Vekaletname başka bir vekaletnameye dayanılarak düzenleniyorsa, bu durum
açıkça belirtilmelidir.
6- Düzeltme, çıkıntı, benzeri şeyler imza ve mühür ile paraf edilmiş
(onaylanmış) olmalıdır.
7- Vekalete konu taşınmazın vekil tarafından satın alınması söz konusu ise,
vekilin bir başkasını vekil tayinine yetkili olması, ayrıca taşınmazın vekil
tarafından satın alınabileceğinin açıkça belirtilmesi, satış bedelinin malike
ödendiğinin belgelenmesi gerekir.
8- Vekaletnamede verilen yetkinin ölümden sonrada geçerli olacağı
belirtilmemişse, temsil yetkisi ölümle birlikte sona erer.
9- Birden fazla vekil tayini söz konusu ise, temsil yetkilerinin birlikte veya
ayrı ayrı kullanılacağının vekaletnamede belirtilmesi gerekir. Belirtilmemiş ise
bütün vekillerin birlikte temsile yetkili oldukları düşünülür.
10- Tanzim tarihi taşınmazın iktisabından önce düzenlenmiş vekaletname ile
temsil yetkisi mümkün değildir.
Bu durumda vekaletnamede bundan sonra edinilecek taşınmazlar içinde temsile
yetkili olunduğu belirtilmelidir.
 
VERASET İLAMI
Veraset belgesi, ölen bir kimsenin mirasçılarını gösteren mahkemelerce verilen
bir belgedir.
Veraset ilamı müracaatının bir ay içinde yapılması gerekir.
 
Veraset ilamı çıkarmak için gerekli belgeler :
1. Sulh Hukuk Mahkemesine yazılacak talep dilekçesi,
2. Nüfusa kayıtlı nüfus müdürlüğünden alınacak aile nüfus kaydı.
 
Bu evraklar alınarak ilgili mahkemeye sunulur. Bu işlem bir avukat kanalı ile
veya varislerden bir tanesinin mahkemeye müracaat etmesi ile olur. Mahkeme gün
verir ve günü geldiğinde de bir şahit ile duruşma yapılır. Bir sorun çıkmaz ise
karar verilir ve veraset ilamı yazılarak alınır. Bundan sonraki işlem sırası
ölen kişiden kalan gayrimenkullar ile ilgili (verilmiş de olsa) bağlı bulunduğu
belediyeye emlak beyanını vermektir.
 
Bunun içinde;
a- Emlak beyanı
b- Veraset ilamı
c- Varislerin adı, soyadı ve imzası listesi ile müracaat edilir.
 
İlgili emlak veya beyanlarında ikişer adet arkalı önlü fotokopi çektirilmesi
gerekir. Birer suretini belediyeden aslı gibidir diye onaylatılması gerekir.
İkinci fotokopi ise bizde suret olarak kalacaktır. Bu işlemlerin neticesinde
ilgili memur bize tahakkuk fişi verir ve ödenecek vergi varsa ödenir.
 
Bu işlemlerden sonra sıra VERASET BEYANI’NI vermeye gelmiştir. Veraset beyanı
vefat ettiği tarihten itibaren üç ay içinde ilgili veraset vergi dairesine
verilmelidir. Verilmez ise cezalı duruma düşülür.
 
Veraset beyanını verirken gerekli belgeler :
 
a) Tapu veya tapular
b) Vefat edenin banka veya bankalarda parası var ise bunların dökümü, hisse
senedi, tahlil, telefon, araba gibi vs. menkul malları varsa bunların dökümü ve
birer fotokopileri (vergi dairesinin isteğine göre borçlar var ise bunların
belgeleri ile birlikte yazılmaları gerekir).
c) Veraset İlamı
d) Tasdikli Emlak Beyanları
e) Muhtardan Ölüm İlmühaberi
 
Doldurmuş olduğumuz veraset beyannamesine eklenerek veraset vergi dairesine
verilir. Burada doldurulan veraset beyannamesinde ikişer fotokopi çektirip
birini veraset vergi dairesine diğerini de bir suret almalıyız.
 
Bu işlemler bittikten sonra verilmiş olunan veraset beyanı komisyona girer.
Komisyon beyanı değerlemeye alır, beyan edildiği değerlerden farklı değerler
çıkarsa değerlerinin üzerine eklenir, bundan sonra varisler adına vergi çıkmış
ise her kişi adına ayrı ayrı tahakkuk fişi çıkarılır. Bu fişlere göre vergileri
varis veya varisler 5 yılda 10 eşit taksitte öderler. Bunların ödeme zamanı mali
yıl içinde Mart ve Kasım aylarıdır. Beyan ettiğimiz gayrimenkullerden birinin
satılması gerektiği zaman satılacak olan gayrimenkulun vergisinin tamamının
ödenmiş olması gerekmektedir. Ancak bu şartla satış yazısı alınır. Bu durumda
İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET'e toplu halde sahip olurlar.
 
Bundan sonra varisler isterlerse ilgili tapu sicil müdürlüğüne veya tapu sicil
müdürlüklerine müracaat ederek intikal işlemini yaptırarak kalan mirası MÜŞTEREK
MÜLKİYET’E dönüştürürler, yani hisselendirilirler. Bu işlemi yaparken tüm
varislerin tapuda hazır bulunmaları veya bir kişiyi vekil tayin etmeleri
gerekir. Bunun içinde noterden vekalet verilmesi gerekir.
 
Ölenin bıraktığı mallarından borçları daha fazla ise varisleri isterse REDDİ
MİRAS yapabilirler. Yani kalan malları ve borçları kabul etmezler. Bu mallar
devlete kalır. Devlette bu malları satar veya satmaz bu borçları öder. Böyle
durumlarda alacakları bundan böyle devlet ile muhatap olurlar.
 
YABANCILAR ve GAYRIMENKUL
Yabancı Gerçek Kişiler :
Birçok ülke gibi Türkiye'de de yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz sahibi
olmaları sosyal, ekonomik, güvenlik gibi çeşitli nedenlerle bazı şartlara tabi
tutulmuştur.
Yabancı bir kişinin Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için, öncelikle iki şartın
yerine getirilmesi gerekmektedir.
 
Mütekabiliyet (Karşılık) :
Bundan maksat, yabancının tabi yetinde olduğu ülkenin, Türk vatandaşlarına da
aynı hakkı tanımış olmasıdır.
 
Örnek vermek gerekirse;
Almanya Türk vatandaşlarına Almanya'da taşınmaz edinme hakkı tanıyorsa Türk
devleti de Alman vatandaşlarına aynı hakkı tanıyacaktır.
 
Karşılık ilkesi gereğince, Almanya, A.B.D., Arjantin, Avustralya, Avusturya,
Barbados, Belçika, Brezilya, Dominik Cumhuriyeti, Elsalvador, Fransa, Gabon,
Guatemala, Hollanda, İngiltere, İrlanda, İspanya, İtalya, Kanada, Kuzey Kıbrıs
Türk Cumhuriyeti, Kolombiya, Lüksembourg, Malavi, Mısır Arap Cumhuriyeti,
Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Somali, Şili, Tanzanya, Venezüella ve
Yunanistan vatandaşlarının Türkiye'de (kanuni sınırlamalar saklı kalmak
kaydıyla) taşınmaz sahibi olmaları serbest bırakılmıştır.
Bunun yanında mülteciler ile vatansızlar (haymatloslar), karşılık şartı
aranmaksızın Türkiye'de taşınmaz edinebilmektedir.
 
Kanuni Sınırlamalar :
Bazı yasalarla, yabancıların Türkiye'de gayrimenkul tasarruflarına sınırlamalar
getirilmiştir. Bu yasaların en önemlileri, Köy kanunu ile Askeri Yasak Bölgeler
ve Güvenlik Bilgileri Kanunudur.
 
KÖY KANUNU :
442 sayılı Köy kanunu gereğince yabancıların köylerde gayrimenkul edinmeleri
yasaktır. Yabancı uyruklular, sadece belediye sınırları içerisinde taşınmaz
edinebilirler. Belediye sınırları dışında, belediyelerin mücavir alanı veya
gelişme alanlarında yabancılar taşınmaz edinemezler.
 
Mülteciler-Vatansızlar (haymatloslar)
Mütekabiliyet şartı aranmaksızın Türkiye'de taşınmaz edinebilmektedir. Köylerde
yabancılara miras yoluyla taşınmaz intikal edebilmektedir.
 
Ancak intikal eden taşınmazlar Türk uyruklu gerçek kişilerle, tüzel kişilere
devir ve temlik edilmemesi halinde ilgili maliye kuruluşunca tasfiyeye tabi
tutulmaktadır.
 
ASKERİ YASAK BÖLGELER VE GÜVENLİK BÖLGELERİ KANUNU :
2565 sayılı söz konusu kanunla, yabancılar askeri yasak bölgeler ve güvenlik
bölgelerinde mülk edinemezler.
 
YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apartman yönetim planından tetkik
etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli
ödeyeceği yazılı olmalıdır.
 
Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen şekle uymak zorundadır, planda bu
konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt
giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu takdirde de dairenizin
arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bu da ya yönetim planından, ya da daireyi size
kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenilebilir.
 
YAPI RUHSATI
İmar durumu alınır:
Üzerine konut yapılacak parsele ait tapu ve çap örneği (kadastro planına göre
taşınmazın geometrik konumunu gösteren belge) ve dilekçe ile müracaat edilerek
belediyeden imar durumu alınır. Ancak bu müracaatı yapabilmek için, ilgili
parselin sahibi veya hissedarı olmanız şarttır.
 
Röperli kroki alınır:
Tapu Kadastro Müdürlüğü'nden röperli kroki alınır.
 
Röleveler tanzim edilir:
Belediye Harita Müdürlüğü'nden imar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi ile
arazi ve yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi tanzim edilir.
 
Jeoteknik rapor alınır:
Parsele ait, bir jeoloji mühendisi ya da üniversite tarafından hazırlanan, zemin
jeoteknik raporu alınır.
 
Trafo belgesi alınır:
Parselin bağlı bulunduğu elektrik dağıtım müessesesinden trafo belgesi alınır.
 
Parselde eski eser varsa:
Üzerinde tescilli eski eser bir yapı bulunan, veya planında kurul kararı
alınması şartı olan parsellerde ''Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu''
kararı alınması ve teklif projelerinin kurula onaylatılması gereklidir.
 
Projeler hazırlanır:
Belirtilen belgeler esas alınarak serbest mimar ve mühendislerce mimari, statik,
kalorifer, elektrik ve ısı yalıtım projeleri hazırlanır.
 
Hazırlanan projeler belediyeye verilmeden önce; sığınak için Kaymakamlık Sivil
Savunma Müdürlüğü, kanal bağlantısı için İSKİ, yangın tedbirleri için ise
İtfaiye Müdürlüğü'nden onay alınması gerekir
 
Projeler belediyeye sunulur:
Büyükşehir Belediye Başkanlığı tescil bürosundan vize ettirilen projeler tasdik
için belediyeye sunulur.
 
Parselde eski yapı varsa yıktırılır:
Yapı ruhsatı verilmeden önce parselde boş durumdaki eski mevcut yapının
yıkılması gerekir. Bunun için ilgili idarelerce elektrik, su, doğalgaz
bağlantıları kesilir. Yatırılmayan emlak vergileri yatırılarak, mühendis veya
mimarın sorumluluğunda yıkım ruhsatı düzenlenir.
 
Yapı ruhsatı düzenlenir:
Belediye İmar İşleri Müdürlüğü'nce onaylanan mimari statik, elektrik, kalorifer,
ısı yalıtımı projelerine bağlı kalınarak Fen İşleri Müdürlüğü harcı, inşaat
ruhsatı harcı ile, parsel veya bina bünyesinde otopark yeri yoksa otopark bedeli
tahsis edilerek, serbest mimar veya inşaat mühendisinin sunacağı teknik uygulama
sorumluluk belgesine göre imzası alınarak, yapı ruhsatı düzenlenir.
 
Hisseli parsellerde inşaat koşulları:
Özel ifraza tabi hisseli parsellerde imar planına uygun kadastrolu imar parseli
oluşmadan, inşaat izni verilmez. İmar planına uygun oluşmuş parsellerde birden
fazla hissedar bulunması durumunda, yapı ruhsatı verme aşamasında tüm
hissedarların izni aranır. Bunun için de her hissedarın belediyeye; noterden
tescilli olmak üzere izni, arsaya hissedar olduğunu kanıtlayan tapu senedi ve
arsaya ilişkin çap örneği ile birlikte başvurması gerekir.
 
YÖNETİCİ
YÖNETİCİ KURULSUZ NELER YAPABİLİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu), ana taşınmazın yönetimiyle ilgili bütün işlerde
yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili
olduğu konuların sınırını çizmiş olabilir. Bundan başka, yönetici, kat
maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek işleri de, ancak Kat
Malikleri Kurulu'ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi işlerin kat
maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu,
nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi
faktörler göz önüne alınmalıdır.
 
YÖNETİCİ KANUNEN ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için
bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (34 / II ). Ancak ana taşınmazın
bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici
durumundadır.
 
YÖNETİM DENETÇİSİ NASIL DENETLER?
Yönetici (veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim dönemi boyunca
denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman öngörülmemişse, Ocak ayı
içinde Kat Malikleri Kurulu'na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu
rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.
 
YÖNETİM DENETÇİSİ DEFTER TUTAR MI?
Denetçi (ya da denetim kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra
numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir
defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen
diğer hususlar yazılır. Bu defterin de, her yıl Ocak ayı içinde notere
kapattırılması uygun olur.
 
YÖNETİCİ, GÖREVİ NASIL SONA ERER?
Yöneticinin görevi, normal halde, görev süresinin bitiminde kendiliğinden sona
erer. Öte yandan, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet olduğu
da bilinmektedir. Bu durumda, vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin
hükümler de uygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle
ilgili sayılabilecek diğer hükümler de burada uygulanabilir.
 
YÖNETİCİ, GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme
bağlamıştır ( KMK 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm yoksa,
yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat
Malikleri Kurulu'nun aldığı kararların yerine getirilmesi; ana yapının
kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların
toplanması;yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren
tebligatın kabulü; süre aşımına veya bir hakkın kaybına sebebiyet verilmemesi;
ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve
icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu'nu
toplantıya çağırma; işletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni
temsil yetkisini kullanması görevleridir.
 
YÖNETİCİ, KAYIT DEFTERLERİ NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası
noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1'den
başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak, uygulamada pek çok yöneticinin
işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı
nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir
dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise, bütün
defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.
 
YÖNETİCİ, NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani görevinin bir yıl
süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin uzun süre yahut
süresiz olarak belirli bir kişiye veya kurula verilmesi durumu, birtakım
sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde kalması sakıncalı görülen yöneticinin, Kat
Malikleri Kurulu kararı ile görevine her zaman son verilmesi imkanı da vardır.
Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini ilk
önce Kat Malikleri Kurulu'na götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu isteği
reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden
alınmasını hakimden istemelidir.
 
YÖNETİM KURULU NASIL OLUŞTURULUR?
Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan
seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir.
Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da, bu
sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre
yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nca bütün kat maliklerinin sayı ve arsa
payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için
yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu'nun yıllık toplantısında bu işlemin
yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).
 
YÖNETİM KURULU'NA KİMLER ÜYE OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün olduğu gibi,
dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine
seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir
açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de
birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu
üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşit olan, bedensel engeli
olmayan, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetici
seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.

                                                          Next : 1 - 2 - 3 - 4 - 5

Besler Emlakçılık Ofisi   Mehmet BESLER