Free Web Site - Free Web Space and Site Hosting - Web Hosting - Internet Store and Ecommerce Solution Provider - High Speed Internet
Search the Web
                     EMLAK HUKUKU        
 
 
ARAZİLER
Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan toprak parçalarına arazi
denir.
 
MÜLKİYET ŞEKLİNE GÖRE ARAZİLER :
 
1. Şahıs Arazileri
2. Hazine (Devlet) Arazileri
3. Köy Otlak, Mera ve Yayla Arazileri
 
1- Şahıs Arazileri :
 
Kişiye tapulu olup, kullanım hakkı şahısların istediği biçimde kullanıldığı
araziler.
 
2- Hazine arazileri :
 
Devletin malı olup, kamu yararına kullanılır. Bazı hallerde şahıslar zilliyet ve
işgal yolu ile hazine arazilerini kullanıyor olabilirler. Şahıslar, hazine
arazisi olan orman, makilik bölge veya açık arazileri tarıma veya yerleşime
açabilirler. Zamanla zilliyet hakkı kazanabilirler.
Zilliyet hakkı; kullanımdan doğan hak anlamındadır.
 
3- Köy otlak, mera ve yayla arazileri :
 
Köyün ortak malı olup ortaklaşa kullanılır. Keyfi kullanım yapılamayacağı gibi
zorunlu haller dışında parsellenemez, satılamaz, yerleşime açılamaz.
 
OLUŞUMUNA GÖRE ARAZİLER :
 
1. Tarım arazileri
2. Taşlık ve kayalıklar
3. Ormanlar
4. Makiler, fundalıklar
5. Bataklıklar
6. Çöller (kumullar)
 
Bu arazi parçaları özelliklerine göre yerleşime açılabilir (plan dahilinde imara
açılabilir).
 
Örnek;
Liman, havaalanı, gar, köprü, yol, toplu konut alanları, sanayi bölgeleri gibi.
 
Tarım Arazileri :
Cinslerine göre 4 bölümde incelenir.
 
Sulak arazi :
Pirinç, şekerkamışı, vs.
 
Taban arazi :
Sebze, meyve ve endüstri bitkileri.
 
Kıraç arazi :
Tahıllar (Buğday, arpa, vs). bakliyatlar yetişir.
 
Kumlu arazi :
Karpuz, kavun, patates, v.s.
 
Not :
-Tarım arazilerinde kıymet beyanında, sıralama yukarıdaki gibidir.
- Ormanlar dinlenmiş ve çok kıymetli toprak ihtiva eden arazi olduğundan
ormanlar yok edilerek yasal olmayan yollarla tarım alanına dönüştürülmüştür.
 
Şehir planlamaları yapılırken tarıma elverişli araziler heba edilmemelidir.
Özellikle ormanlara zarar verilmemelidir. Mümkünse kıraç kayalık, taşlık, kumul
(çöl) araziler ıslah edilerek planlama dahilinde imara açılmalıdır.
Şehir planlaması yapılırken taban araziler yapılaşmaya açılmış ve tarım alanları
yok edilmiştir. Devlet; hazine yerlerinin uygun olanlarını bir plan dahilinde
imara açabilir, arazileri değerlendirebilir.
 
ARSA-ARAZİ ALIRKEN...
Her şeyden önce almak istediğiniz arsanın tapuda gösterilen arsa olduğuna emin
olmalısınız. Bunun için tapu dairesine giderek, kadastrodan arazinin sınırlarını
tespit ettirin.
 
Arazinin önceki durumu hakkında bilgi edinin. Kadastronun geçmediği yerler
risklidir. Bunu öğrenmek için belediyeye başvurabilirsiniz.
 
Arsanın toprağının inşaat yapımına uygun olup olmadığını araştırın. Buna en iyi
yanıtı, evinizi inşaa edecek olan müteahhit ya da mimar verecektir. Unutmayın,
arazi eğimli ise sondaj çalışmaları için yüklü miktarlar ödemek zorunda
kalabilirsiniz.
 
Alacağınız arazi hisseli mi, araştırın. Hisseli bir arazi aldığınız takdirde
ileride hisse sahiplerini ikna etmekte güçlük çekebilirsiniz. Tapuyu almadan
önce kesinlikle ödeme yapmayın.
 
Kırsal kesimden arsa alacaksanız,
-Köy tapulu
-Tapu tahsisi belgeli
-Hazine arazisi
olmak üzere üç tip arazi olduğunu unutmayın.
 
En sağlıklı olanı köy tapulu arazileri satın almaktır. Çünkü şahıs tapulu
arazilerde tapu tahsis belgeleri, daha sonra belediye tarafından iptal
edilebilir. Hazine arazilerinin ise, bir süre sonra elinizden alınabileceğini
bilmelisiniz.
 
ASANSÖR GİDERLERİ
Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı
bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz.
 
Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de
geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin
asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde
yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim
planı değişikliği talep edilebilir.
 
Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine
göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale
getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir,
yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.
 
BAĞIŞLAMA (Hibe)
Taşınmazın, karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetin devredildiği bir
işlemdir.
 
Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe
edebilir. Yaşı küçük veya vasiyet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya
vasilerince bağışlanamaz.
 
Gerekli belgeler
1. Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi
2. Bağışlayan ve bağışı kabul edenin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3. Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet, en son altı ay içinde
çekilmiş 6x4 büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları.
 
Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri aynı hakların vergide kayıtlı
değerinden az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden binde 30 oranında tapu
harç bağışı kabul edenden tahsil edilir. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve
intikal vergisi ilişiği kestirilir.
Bağış işleminden sonra veraset ve intikal vergisi yönünden Maliye Vergi
Dairesine bildirimde bulunulur. Döner sermaye işletmesince belirlenen föy tutarı
tahsil ettirilir.
 
Yukarıda belirtilen belgelerle Tapu Sicil Müdürlüğüne bizzat veya yetkili
vekilin müracaatları yeterlidir. İstem üzerine görevlilerce başvuru tutanağı
tanzim edildikten sonra resmi senet düzenlenir.
 
-----
 
Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir
işlemdir.
Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe
edebilir.
Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazı veli veya vasilerince
bağışlanamaz.
 
Hibeyi Kimler Kabul Eder?
Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliğine sahip olanlarla bu hakları
kullanama yeterliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes
kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından (veli, vasi vb.)
temsil edilen kişiler kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde
kendilerine yapılan taşınmaz hibesini kabul edemezler. Mümeyyiz küçük ve mahcura
yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için bağışın herhangi bir şart ve
mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.
 
Rücu Şartı ile Bağış
Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğünde şerhini kabul ettiği tek şart RÜCU
şartıdır.
 
Bu sebeple, rücu şartının dışındaki bir şartın düzenlenecek resmi senette
belirtilmesi mümkün olsa dahi (örn. Okul, cami yapımı vb.) bunun tapu kütüğünde
şerhi kanaatimizce mümkün olmayacaktır. Hibe eden sadece bağış yapılanın
kendisinden önce ölmesi halinde, taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine
döneceğini şart edebilecek bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir.
 
Veraset ve İntikal Vergisi Yönünden Bağış işlemi :
Esas amacı, karşılığında bir bedel olmaksızın taşınmazın devri işlemi olan
bağışa, uygulamada bazen tapu harcının az ödenmesi düşüncesiyle baş vurulduğu
görülmektedir. Bazen de taraflar aralarında gerçekten bağış işlemi yapmak
istemekle birlikte, ileride bunun bazı sakınca ve külfetler doğuracağı kanısı
ile satış yolunu tercih etmektedirler.
 
Bütün bu düşüncelerin sebebi ; Karşılıksız bir edinme olması nedeni ile, bu
edinilen taşınmazların Veraset ve intikal vergisine konu olmasıdır.
 
Bağış yoluyla edinilen taşınmazların edinen tarafından süresi içerisinde ilgili
vergi dairesine beyanda bulunarak Veraset ve İntikal vergisinin ödenmesi
gerekmektedir. Söz konusu vergi tahsil edilmediği veya başkaca taşınmazların
teminat gösterilmediği sürece, bu yolla edinilen taşınmazların bir başkasına
devri veya üzerine aynı hak tesisi mümkün değildir. Ancak rücu şartın bağlı
olarak yapılan hibeler Veraset İntikal vergisinden istisna tutulmuştur.
 
ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ (ÇTV)
Emlak Vergisi, her yıl iki taksitte ödenir. Birinci taksit Mayıs ayının sonuna
kadar, ikinci taksit ise Kasım ayında ödenmesi gerekir. Bu aylarda ödenmesi
gereken Emlak Vergisi'ne, 4444 Sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bir de Çevre
Temizlik Vergisi (ÇTV) eklenmiştir. Böylece; Emlak Vergisi ile birlikte Çevre
Temizlik Vergisi de ödenir.
 
CİNS TASHİHİ
Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilerek bir başka
nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir.
Uygulamada sıkça karşılaşan cins tashihi işlemleri, arsa veya araziler üzerine
yeni bina inşa edilmesi veya edilmemesi mevcut binanın yıkılarak arsa haline
dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.
 
Arsa veya araziler üzerine yeni bina yapılması :
Bu halde cins tespiti için, ilgisi kadastro müdürlüğü veya şefliğine müracaatta
bulunur. Kadastro müdürlüğü veya şefliklerce önce tescil istem belgesi
düzenlenerek ilgilinin beyanı alınır ve mahalline gidilmek sureti ile krokili
beyanname tanzim edilir. Tamamlanan işlem tapu sicil müdürlüğüne havale edilir.
İşlem tapu sicil müdürlüğünde kütüğe tescil edilmek suretiyle ile yerine
getirilir.
Kat irtifakı taşınmazların kat mülkiyetine çevrilmesinde yapılacak cins tashihi
için herhangi bir kat maliki veya apartman yöneticisinin müracaatı yeterli
olmaktadır.
 
Mevcut binanın yıkılarak yeni bina inşa edilmesi :
Bu halde, önce tapu kütüğünde taşınmazın niteliğinin arsa olarak tashihi.
Kadastro müdürlüğü veya şefliğince binayı gösterir krokili beyanname tanzimi
gerekir. Bu durumda, taşınmazın niteliği önce arsaya dönüştürülmeden, bunun için
gerekli tapu harcı tahsil edilmeden taşınmazın cinsinin doğrudan bina olarak
tashih edilmeyeceği yorumu vardır.
 
Mevcut binanın yıkılarak arsaya dönüşmesi :
Cins tashihi için ilgililer, kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat
etmekte, fakat ölçü için zorunlu, olmadıkça teknik elemanlarca yerine
gidilmemektir.
 
EKSPERLİK
Emlak aracılığından sonraki, emlak ticaretinin bir sonraki aşaması Emlak
ekspertizliğidir.
 
Eksperliğe niçin gerek duyuluyor? Sizden ekspertiz raporu isteyen bir kişi,
kurum yada kuruluş olabilir. Bir yatırım yapılacak, bir sanayi tesisi kurulacak,
işe ilk defa girilecek, firma bile daha ortada yok ve sizden bir ekspertiz
raporu isteniliyor.
Kişi kurum yada kuruluşlar yapacakları yatırımın gerçekten doğru yapıp
yapmadıklarını ve bir mal alacaklarsa, alacakları bir malın fiyatının gerçekten
uygun olup olmadığını ve özelliklerini tam anlamak isterler.
 
Acaba ben aldanıyor muyum, bunun gerçek değeri ne? kaça satabilirim, sattığım
gerçek bedel gerçekten benim aldanmayacağım bir rakam mı, gerçek piyasası rayici
midir? diye düşünür.
 
Piyasa rayicinin dışında malın gerçek değeri nedir? İşte tüm bunları tespit
etmek için hazırlanan rapora ekspertiz raporu denir. Ekspertiz raporları,
kişiler veya kuruluşlar için son derece hayati önem taşır.
 
Örneğin :
İcra dairesinde hacizli bir konutun satılacak olan gerçek değeri, ekspertiz
değeri, dürüst, gerçekçi bir şekilde ortaya konulmadığı takdirde de satan
kişinin, kuruluşun mağduriyetine neden olunacaktır. Buna da kimsenin hakkı
yoktur.
İcra dairelerinde fiyatın düşük olduğu varsayılırsa mağduriyet fazladır.
 
İcra dairelerinden, açık arttırmalardan gerçek değerini satıştan ancak 2 saat
önce haberi olarak alanlar var. Yani görmeden sadece ekspertiz raporuna
bakılarak alınıyor, ama ekspertiz raporu gerçekçi yapılmadıysa zarar ediliyor.
Ekspertiz raporunda gerçekçi değerlendirme yapılmadığı takdirde, itirazlara
neden oluyor, hem kendisi hem de karşısındakiler aldanmış oluyor.
 
Değer tespit bilgisi denildiği zaman nasıl bir rapor düzenleneceğini raporda
nelere dikkat edilmesi gerektiğini de kapsar. En önemlisi tapu kayıtlarıdır.
Tapu kayıtlarının üstünde herhangi bir şerh varsa o şerhi tam olarak
aktarılmalıdır.
 
Örneğin tapu kaydı gereken hassasiyetle araştırılmadan bir ekspertiz raporu
hazırlandı. İlgili kişi bunu baz alarak satışa girdi. Tapunun üzerinde bir şerh
var ve bu şerh de son derece bağlayıcı bir şerh. O zaman alıcı ne yapacak?
 
Bu konunun bir diğer yönü; Eksperin kesinlikle mühendislik ve inşaat bilgisi
olması gerekmektedir. Bir binanın yapısını, betonarmesini kirişlerini tanıması
gerekir.
 
Örneğin bir fabrika binasında kolon aralıkları mesafesinin mutlaka belirtilmesi
gerekir. Çünkü sanayiciler, kolon arasındaki mesafelere çok dikkat ederler. Eğer
kolonda 4 m. kolon aralıkları varsa ve alıcıyı 6 m. den aşağı kolon aralıkları
kurtarmıyorsa, elinde 5.5 m. çapında bir makinesi varsa 4 m. kolon aralıkları
olan bir yer satın alırsa alıcı çok zor durumda kalır.
 
İnşaatın yıpranmasının düşünülmesi gerekir. İnşaatın şu anda bayındırlık birim
rakamlarının sürekli takip edilmesi zorunludur. İnşaatın toplam m2'si
hesaplanacak. Toplam m2'si ile birlikte bayındırlık birim rakamıyla çarparak,
inşaatı çıkaracak buradan inşaatın yıpranma payını düşecek. İnşaatın inşaat
olarak maliyeti ortaya koyacak arsanın arsa olarak değerlendirmesi, beyan
değerinden başlanarak, çevre rayiçlerinden ve değerini arttıran ve düşüren
unsurlarda üzerine konularak arsa değeri tespit edilecektir.
 
Binanın içinde demirbaş eşyalar varsa, onlar tespit edilecek bunların hepsi alt
alta dizilerek gerekçi rakam çıkartılacaktır.
 
Emlak aracılığı arz ve talepleri birbirleriyle buluşturmaktır. Alım satım
yapılıyorsa kar-zarar vardır. Emlakçıyı bağlar.
Diğer bir konu, emlak işletmeciliğidir. Emlakçı bu görevinde kesinlikle taraftır
ve yorumunu katar, teklif götürebilir.
 
Emlak eksperi ise tarafsızdır. Tarafsız bir şekilde raporunu yazar. İnsanları
yönlendirmez. Yorum yapmaz. Raporunu koyar ortaya, başka bir konutla kıyaslama
veya değerlendirme yapmaz, yüksek veya daha aşağı satılmasına karışmaz. Gerçekçi
bir şekilde tarafsız olarak rapor hazırlar.
 
Emlak aracısı, işletmecisi, büyük ölçüde yönlendirme yapar, Ancak emlak eksperi
tarafsız olmalıdır.
EKSPERTİZ
Ekspertiz, uzman tarafından gayrimenkula yönelik değerin ne olduğunun
belirlenmesi çalışmasıdır.
(Uzman= Eksper)
- Binanın (gayrimenkulun) kimliği / açık adresi
- Kime ait olduğu / Türü
- Kaç katlı, kaç yaşında olduğu
- İmar durumu, Belediye ve Tapudan sorulur.
- Ulaşım : ulaşım özellikleri araştırılır.
- Gayrimenkulun Fiziki Durumu : Betonarme, kagir, yığma, çelik karkas, ahşap vb.
- Altyapı
- İtibar (bina ve sahibinin)
- Binanın inşaat değeri yukarıda anlatılanlar pozitif ise bir değer oluşur.
 
Arsa değeri :
Bina ilk 5 yılı aşmışsa aleyhte puan düşüyor. Arsa değerlendirilmesi yapılırken
altyapı, ulaşım vb. puan alıyor.
 
Binanın Değeri :
Bina inşaat değeri + Binanın arsa değeri
Binanın inşaat kalitesine göre m2 değerlendirmesi bazı ilgili kurumlarca
yapılmaktadır. (İnşaat Mühendisleri Odası, DİE yayınları vb).
 
İnşaatlar 1. Sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks, süper lüks olarak kategorize
edilebilir.
 
Örneğin: İstanbul'da 1. sınıf bir inşaatın inşaat bedeli 400-450 $/m2'dir.
 
Lüks olursa, ısıtma- soğutma sistemleri, klima, site oluşu, park, eğlence
alanları vb... değerlendirmede devreye girer (600-650$/ m2'dir.)
 
Teknik altyapı (atık su, yağmur suyu, telefon, doğalgaz hattı vb) içerir.
 
NOT :
Oda üyelerinin yaptıkları Ekspertizlerde oda onayı, geçerlilik açısından
kesinlikle gerekmektedir.
 
İmar planı olmayan alanlarda yapılaşma şartları vardır
3194 sayılı yasanın ilgili (63-65 md.) maddelerinden:
Bir kadastral yola cepheli olmak koşuluyla, cephe 25 m'den dar olmamak kaydıyla,
5000 m2' den (alanın) küçük olmaması gerekliliğiyle yapılaşma 250 m2'yi aşamaz.
 
EMLAK VERGİSİ BEYANI
Emlak vergisi genel beyanı, her dört yılda bir olmak üzere ilgili belediyelere
verilir, Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar hisseleri oranında ayrı ayrı beyanname vermek
zorundadırlar.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise emlak vergisi sorumlusu malik değil,
intifa hakkı olandır, yani ondan yararlanan sorumlu olacaktır.
 
Konutuna geçici işletme hakkı verilen kişi taşınmazın alındığı itibaren 3 ay
içinde ekleyerek beyanname vermek zorundadır.
Alındığı yılı takip eden yıldan itibaren vergilendirme yapılır. Satan ise
satışın yapıldığı takvim yılını aşmamak kaydıyla 3 ay içinde bir dilekçe ile
satışı bildirmek zorundadır.
Satışın yapıldığı yılın vergisinin tamamı satana, takip eden yıldan itibaren
alana aittir.
 
EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ
 
Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak Servisine verilir.
Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli emlak veya emlakların devlet veya
devlet kurumlarına her yıl belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.
 
Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;
 
A-) BİNA B-) ARSA C-) ARAZİ
 
Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman daireleri ve
işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel, motel, vs
 
Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış, üzerine yapı
yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı ayrı sütununa doldurmak
kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında olabilecek değişiklik beyanı
verilir.
 
Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.
 
Araziler 3 tiptir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak
 
Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre bulundukları
mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri tespit edilir. Bu değerlere
göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye
göre kısıtlamaya tabi olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.
 
Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine kaydedilir. bölge ve
mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin sütunlarına
ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak hatalıdır.
 
GEREKLİ EVRAK VE BİLGİLER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim değerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluşu.
 
Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan bir emlağa
tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha önce ilgili belediye
sınırları içerisinde emlağımız var ise bundan dolayı bize verilen sicil numarası
yeni verilecek beyanın ilgili kısmına yazılmalıdır.
 
Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız gerekir. İlgili
tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.
 
Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız. Nitelik ve
cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili bayanlara yazmak zorundayız.
Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali yıl içerisinde son üç ayına isabet eden
zamanda vermemiz gerekir, aksi halde cezalı duruma düşeriz.
 
Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan defterine kayıt
ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak vergisinden muaftır. (bu sadece
mücavir saha dışında, imarsız alanda kalan köylerde geçerlidir.)
 
MİRAS YOLUYLA EDİNMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir. Bir tanesi
kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı gibidir diye tasdik
ettirmek gereklidir.
 
Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi
 
Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye verirken beyanın
ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak gerekir. Bunun yanında varislerinden
bir kişiyi de vergi mükellefi olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE
verilen beyan işlemidir.
 
İNTİKAL İŞLEMİ
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra intikal işlemine
geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler. Her varisin tapu
kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür
işlemlerden sonra her hissedar bir sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna
göre öder.
 
ZİLLİYETLİ YERLERDE BEYAN DURUMU
Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve kadastro
geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı verme zorunluluğu vardır.
Köy beyan defterine kayıtlı gayrimenkulların tapuya tescil anında 5 yıl geriye
giderek belediyeye emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.
 
Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma anında
Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.
 
EMLAK VERGİSİ
2003 yılında yaklaşık 18 milyon vatandaş emlak vergisi beyannamesi verip; evi,
dükkanı, mağazası, arsası ve arazisinin değerini beyan edecek.
 
1998'de beyan edilen değerler, yasa gereği 1999'da yeniden değerleme oranı
kadar, izleyen yıllarda da yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttı.
 
Örnek;
 
1998'de 100 milyar TL. olarak beyan edilen değer,
1999'da yüzde 77,8 oranında artarak 177.800.000.000.- TL.
2000'de yüzde 26,05 oranında artarak 224.110.000.000.- TL.
2001'de yüzde 28.0 oranında artarak 286.860.000.000.- TL.
2002'de yüzde 52.3 oranında artarak 436.887.000.000.- TL.
2003'de yüzde 52.3 oranında artarak 665.379.000.000.- TL. oldu.
 
Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde, kira geliri olanların beyan edecekleri
yıllık kira tutarının, gayrimenkulun emlak vergisi değerinin yüzde 5'inden aşağı
olamayacağı belirtiliyor.
 
 
EMLAK VERGİSİ VE BİLDİRİMİ
 
2002 yılına kadar tapusunu almış, ama beyanda bulunmamış kişiler ne yapmalı?
Eğer 31.12. 2002 tarihine kadar tapu değişiklik bildirimi yapılmamış ve beyan
verilmemiş ise bu bildirim 2003 yılı içinde usulsüzlük cezası da ödeyerek
yapılabilir.
 
Tapu değişikliklerinden sonra belediyeye bildirim ne zamana kadar yapılabilir?
Satan ve satın alanda tapuda satış işlemi gerçekleştikten sonra bulundukları
yılın sonuna kadar belediyeye gidip bildirim yapmalılar. Satanın vergi
mükellefiyeti içinde bulundukları yılın sonuna kadar satın alanınki ise bir
sonraki yıl başlar.
 
İlk taksit tutarı nasıl hesaplanır ve nerelere yatırılabilir?
İlk taksit tutarı önceki yılın emlak vergi değeri, bu yılın yüzde oranınca
artırılmak suretiyle, bu değer büyük şehirlerdeki konutlar için binde 2,
işyerleri için binde 4, arsalar için binde 6 araziler için binde 2 ile çarparak
çıkan tutarın yarısı olarak ödenir.
Ödemeler bağlı bulunan belediyelere yapılabilir.
 
İkinci taksit tutarının bir farklılığı var mı?
Maalesef var. Hatta 1. taksit neredeyse bir avans niteliğinde. 2. taksiti ödemek
için sicil numarasına ihtiyaç var. Bu numara şahsa değil gayrimenkula verilir.
Belediyeye sicil numarası ile başvuru yapılır ve ödenecek vergi tutarı öğrenilir
bu değerden 1. taksit tenzil edilerek Kasım ayının sonuna kadar ödeme yapılır.
 
Bugüne kadar hiç emlak vergisi beyanında bulunmamış kişiler ne yapabilir?
Bu kişiler yeni bir bildirim de bulunmak suretiyle önceki yıllarında tahakkuk
edecek vergilerini her yıl için %50 fazlasıyla ödemeleri gerekiyor.
 
ESKİ ESERLER
Tarih öncesi ve tarihi dönemlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla
ilgili; taşınabilir veya taşınmaz korunması gereken tabii kültür varlıklarıdır.
 
Yürürlükte olan bu son yasalarla yüzyılın sonuna kadar yapılan eserlerden
mimari, estetik, arkeolojik, dini ve tabi hüviyet bakımından özelliği olan bütün
eserler fişlenerek koruma altına alınmıştır.
 
Emlak konumuzla ilgili olarak şahısların alındı bulunan alınıp satılabilir
hüviyeti olan; ahşap evler, konaklar, yalılar tarihi mimari özelliğine göre üç
gruba ayrılmaktadır.
 
1. DERECE :
İçinde ve dışında aynen korunması gerekli yapılar.
 
2. DERECE :
Asıl hüviyetini muhafaza ile birlikte alternatif projeyle ufak tefek yapılar
yapılabilen yapılar.
 
3. DERECE :
Tarihi yapı hüviyetinde; anıtlar kurulunun kabul edilebileceği alternatif
projelerle bir takım değişiklikler yapılabilen eserlerdir, yapıtlar TAÇ vasıflı
olarak adlandırılırlar.
 
Anıtlar Yüksek Kurulu; korunması gerekli tabii ve kültür varlıklarını tümüyle
mümkün mertebe fotoğraf, film, proje, eski dosya şeklinde fişlemiş ve koruma
altına almıştır.
 
Anıtlar Yüksek Kurulu korunması gerekli tabii, kültür varlıkların restorasyon
veya yeniden imarıyla ilgili kanun verebilecek tek mercid 
 
İFRAZ (Ayırma)
İfraz tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsellere
ayrılmasıdır. Taşınmazların ifrazı, değer artırımı düşüncesi, ayrılan parçaların
daha kolay satımı, daha çok da imar planlarının uygulanması nedeni ile yapılır.
İfraz işlemi aşağıdaki safhalardan oluşmaktadır.
 
a) Serbest mühendislerce düzenlenmiş krokili beyannamenin kadastro müdürlüğüne
ibrazı,
b) Kadastro müdürlüğünce krokili beyannamenin uygunluğunun kontrolü ve onanması,
c) İşlemin belediye encümeni veya il idare kurallarınca tasdiki,
d) Kadastro müdürlüğünce evrakın tapu sicil müdürlüğüne sevki,
e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tescili.
 
İfrazın mahkeme kararı ile yapılması :
Taşınmazları ifrazı mahkeme kararı ile de yapılmaktadır. Genelde bu şekil
ifrazlar ortaklığın giderilmesi davalarında görülmektedir. İşlem için
kesinleşmiş mahkeme kararının ve mahkemece tasdikli ifraz krokisinin ibrazı
gerekir.
 
İmar mevzuatı açısından ifraz işlemi :
İmar düzeni gereği yapılan ifraz ve tevhitlerle, parselasyon planlarının tescili
uygulamada geniş bir yer tutmaktadır.
 
a) Belediye ve mücavir alanlar içerisinde ve dışında imar planı olan yerlerde
ifrazı :
İmar planına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi genel hizmetlere
ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına izin
verilmemektedir.
 
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifrazların bu plana
uygun gerekir. İmar planında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak
ifrazların, asgari cephe genişlik ve büyüklükleri yönetmenliklerce belirlenen
esaslara göre yapılmaktadır.
 
b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki, yerleşme alanı
dışında kalan (iskan dışı) alanlarda ifraz:
İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda yapılacak
ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5000 m2'den küçük olamaz.
 
Not : Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan veya var
olan bir yola yapılan ifrazlardan sonra en az 25 m cephesi bulunmalıdır.
 
c) İmar parselasyon planlarının tescili :
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan
içerisinde belediye, dışında ise il idare kurulunca onaylanarak kesinleşmesinden
sonra tapu sicil müdürlüğüne gönderildiğinde, malikin veya üzerindeki hak
sahiplerinin rızası aranılmaksızın müdürlükçe resen kütüğü tescil edilmektedir.
Taşınmazların tedbir veya hacizli olması yapılacak tescile engel değildir.
 
İfraz işleminin teknik yönü serbest harita mühendisliklerince yapılır. Kadastro
müdürlüğünce kontrolü yapıldığından, kontrol hizmeti için tarifede belirtilen
miktarda ücret tahsil edilmektedir. Ayrıca döner sermaye bedeli tahsil
edilecektir.
 
Tapu Harcı :
İfraz edilecek taşınmazları emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere
ilgisince bildirilen değer üzerinden tapu harcı tahsil edilir.
 
 
                              		               
                                                                 Next: 2 - 3 - 4 - 5 - 6
 

Besler Emlakçılık Ofisi   Mehmet BESLER