İNTİFA HAKKI
İntifa hakkı, taşınmaz üzerinde, bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma
ve yararlanma yetkisi veren kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı
sözleşme ve mahkeme kararı olmak üzere iki şekildedir.
 
MAHKEME KARARI İLE İNTİFA HAKKI TESİSİ :
İntifa hakkı, mahkeme kararı ile tesis edilebilir. Tescili ile kesinleşmiş
mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gereklidir.
 
İNTİFA HAKKININ SÖZLEŞME İLE TANINMASI :
Taşınmaz maliki taşınmazın intifa hakkını herhangi bir kişiye tanıyabilir.
İntifa hakkı tanınacak kişiler, gerçek kişiler olabileceği gibi, tüzel kişilerde
olabilir. İşlem malik veya temsilcisinin talebi üzerine resmi senet tanzimi
suretiyle yerine getirilir.
 
İNTİFA HAKKINDA SÜRE VE BEDEL :
Süresiz olarak intifa hakkı tanınmaz, sürenin mutlaka belirtilmesi
gerekmektedir. Ancak bu süre gerçek kişilerde en çok ömür boyu tüzel kişilerde
ise 100 yıldır.
 
İntifa hakkı, bedel karşılığında tanınabileceği gibi bedelsiz olarak da
tanınabilir. Bedelsiz tanımalarda hibe işlemi uygulanmaktadır.
 
 
 
SONA ERME
 
İNTİFA HAKKINDA FERAGAT :
İntifa hakkı sahibi söz konusu bu hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine her
zaman feragat edebilir. Bunun için bu husus da tapu sicil müdürlüğüne talepte
bulunması gerekecektir. İntifa hakkından feragat bedelli olabileceği gibi,
bedelsizde olabilir.
 
Bedelsiz feragatlere hibeye ilişkin hükümler tatbik edilmektedir. Her iki halde
de hak sahibinin beyanı üzerine intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir.
İntifa hakkından bedelli yada bedelsiz feragatlerden tapu sicil müdürlüğünce
tescil işlem belgesi düzenlenmekte resmi senet tanzim edilmemektedir.
 
SÜRENİN DOLMASI :
İntifa hakkı belirli bir süre için tanınmışsa sürenin dolması halinde
taraflardan birisinin talebi ile kütükten terkin edilecektir.
 
HAK SAHİBİNİN ÖLÜMÜ-TÜZEL KİŞİLİĞİN SONA ERMESİ :
Hak sahibinin ölümü halinde, bunun veraset belgesi yada nüfus kaydı ile, tüzel
kişilerde ise ; tüzel kişiliğin sona ermesine dair yetkili makamlardan alınacak
belgenin ibraz edilmesiyle, intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir.
 
EMLAK VERGİSİ YÖNÜNDEN İNTİFA HAKKI :
İntifa hakkı sahibi taşınmazın emlak vergisi mükellefidir. Bu sebeple intifa
hakkı sahibinin bu hakkı süresince taşınmazın emlak vergisi beyannamesini
vermesi taahhuk edecek emlak vergilerini ödemesi gerekecektir.
 
TAPU HARCI AÇISINDAN DEĞER ORANI :
Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında, taşınmazın emlak vergisi beyan
değerinin 2/3'ü intifa, 1/3 çıplak mülkiyet olarak kabul edilmektedir.
 
Örnek vermek gerekirse;
İşleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 6.000.000.000 TL. ise
4.000.000.000 TL intifa hakkı, 2.000.000.000 TL kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet)
ayrılacaktır.
 
İPOTEK
Mevcut, ileride mevcut olacak herhangi bir alacağın temini için taşınmazın
teminat gösterilmesidir.
 
Söz konusu alacaklar ;
 
a) Halen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kişinin almış olduğu borç para
için, taşınmazın teminat olarak gösterilmesi ,
b) İleride vücut bulacak alacaklara örnek vermek gerekirse satış bayiliği alan
bir kimsenin satıcı firmanın kendisine vereceği mallar için taşınmazın teminat
göstermesi,
c) İleride olması muhtemel alacaklarda ise alacağın ileride buna sebep olacak
bir olaya veya şarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım
alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir.
 
İpotek tesisi için talepte bulunacak kişi taşınmazın maliki veya temsilcisidir.
Bütün tapu işlemlerinde ilgililerden istenecek genel bilgi ve belgelerin
yanında, ipotek işlemlerinde ayrıca aşağıdaki hususların bilinmesi
gerekmektedir.
 
a) İpotek alacaklısının adı soyadı, tüzel kişilerde ticaret unvanı ,
b) Taşınmazın ne miktar için ipotek edileceği
c) İpoteğin müddeti
d) Faizi
e) Derecesi, ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde, ipoteğe serbest
dereceden istifade hakkının tanınıp tanınmayacağı
 
Taşınmazın maliki veya temsilcisinin, bu hususları içerir sözlü talebi üzerine
resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem tapu sicil müdürlüğünce yerine
getirilir.
 
Bankalar yardımlaşma sandıkları gibi kredi veren kurumların Tapu sicil
müdürlüğüne ipotek tesisi için yazıları varsa bu yazılar ilgilinin imzası
alınmak sureti ile işleme konur.
 
İpotek belgesi :
 
İşlemin tamamlanarak ipoteğin tapu kütüğüne sicilinden sonra tescilin
yapıldığını gösterir ipotek belgesi, düzenlenerek ipotek alacaklısına
verilmektedir. İpotek belgesi kıymetli evrak niteliğinde olmayıp sadece tescili
yapılan ipotekle ilgili bilgileri içerir
 
Yabancı para ile ipotek tesisi :
 
Yabancı para ile ipotek tesis için aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.
Bunlar ;
- İpoteğe konu kredinin dış kaynaklı kredi olması,
- Kredi süresinin 5 yıl veya daha fazla olmasıdır.
 
Bu halde her ipotek derecesinin ifade ettiği miktar, yabancı para cinsinden
gösterilebilmektedir. Ancak söz konusu yabancı para her türlü yabancı para
olmayıp Hazine Müsteşarlığınca belirlenen dövizlerdir. ABD doları (USD), EURO
gibi...
 
Aynı ipotek derecesinden birden fazla yabancı para türü kullanılarak ipotek
tesisi mümkün olmadığı gibi, Mahfuz meblağ (saklı pay) tutulması ve derecenin
boşalmasından dolayı sıra oluşması halinde de, derece içerisindeki her bir sıra
için aynı yabancı para cinsinden ipotek tesis edilecektir.
 
Yabancı para ile tesis edilmiş ipoteğe ait derecenin boşalması halinde yerine
tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı diğer para
üzerinden ipotek tesisi mümkün olabilecektir.
 
Türk parası ile tesis edilmiş ipoteğe ait derecenin boşalması halinde, yabancı
para değerinin ipoteğin ilk tesisindeki Türk parası değerini geçemeyeceği hususu
düzenlenecek resmi senede yazılması halinde, bunun yerine tescil edileceği
tarihteki Türk Lirası karşılığı yabancı para üzerinden ipoteğin tesisi mümkün
olacaktır.
 
Yabancı para ipoteği tesisi için ödenecek (Muafiyet olmaması halinde) tapu harcı
ve damga vergisinin hesabı ile yabancı ve Türk parası karşılıklarının hesabında
merkez bankası döviz alış kuru esas alınmaktadır. Bu husus resmi gazeteden veya
merkez ve ziraat bankası şubelerinden tespit ettirilebilmektedir.
 
İŞYERİ KİRALARKEN...
İş yeri olarak kiralamalarda genel uygulama, kira bedelinin net olarak
saptanarak kontratta belirtilmesidir. Yürürlükteki kanuna göre, kiracı kira
bedeli üzerinden yüzde yirmi stopaj ödemekle yükümlüdür.
 
NET Kirası 500.000.000.- TL olan bir işyerinin BRÜT kirası nedir?
 
Kira bedeli 500.000.000.- TL x Stopaj 0.20 = 100.000.000.- TL
500.000.000.- TL + 100.000.000.- TL = 600.000.000.- TL olur.
 
 
BRÜT Kirası 500.000.000.- TL olan bir işyerinin NET kirası nedir?
 
Kira bedeli 500.000.000.- TL x Stopaj 0.20 = 100.000.000.- TL
500.000.000.- TL - 100.000.000.- TL = 400.000.000.- TL olur.
 
 
Bu konu ile ilgili olarak kontratta şu şekilde bir madde konulmasında yarar
vardır;
Kira bedeli net olup, kiracı netten brüte giderek hesaplanacak gelir vergisi ve
fon payını ödemekle yükümlüdür.
 
KAÇAK KAT
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı denen yasalar serisi hemen
her yıl çıkarılmaktadır. Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk
kavramlarına ters de düşebilen bir mevzuattır.
 
Buna bağlı yatırım kanunları hakkında Yargıtay'ın muhtelif içtihatları, özetle
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, şu anda bu kanuna
tabi binaların ortak yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu
uygulamalar hakkında idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç
alınması 3 yıldan aşağı değildir.
 
KADASTRO
Taşınmazın malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki
durumlarını saptamak için yapılan işlemlerin tümüne Kadastro denir.
 
Toprak vergisinin adalet ilkesine dayalı olarak saptanabilmesi ile bireylere
ilişkin özel toprakların genişlik ve çeşidini, durum ve değerini belirleme
işlemidir.
 
Kadastro taşınmaz malların plan, kroki, kayıt, defter ve kütükler gibi
belgelerle sınırlarını saptar. Kadastro düzenli bir tapu sicil sistemi kurmak
amacı ile yapılır. Türkiye'de kadastro işlemleri tapu ve kadastro yapılacak
bölgeler ana plana uygun olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlülüğünün önerisi ve
ilgili bakanın onayı ile belirlenir.
Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden resmi gazetede, radyoda ya
da televizyonda, varsa yerel gazetede duyurulur.
 
Kadastro bölgesindeki her köy, belediye sınırları içindeki her mahalle kadastro
çalışma alanıdır. Kadastro işlemini yapacak ekip, en az iki kadastro teknisyeni,
mahalle ya da köy muhtarı ile 3 bilirkişiden oluşur.
 
Kadastro teknisyenleri, hazır bulunan mal sahipleri önünde, varsa harita, tapu
ve vergi kayıtlarıyla öteki belgeleri bilirkişi ve muhtarın bilgisinden de
yararlanarak inceler ve her taşınmaz mal için kadastro tutanağı düzenler.
Kadastro tutanağında taşınmaz mallar sınırlandırılır ve hak sahipleri
belirlenir. Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra yapılan tespitlere itiraz
edebilir. İtirazlar kadastro komisyonunda incelenir.
 
Çözümlemeyen konularda kadastro mahkemesi görevlidir. Kadastro müdürü
tutanaklara dayanarak askı cetvelleri düzenler. Bunları 30 gün süre ile ilan
ettirir. İtirazı olanlar ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava
açabilirler.
 
Süre geçtikten sonra dava açılmayan kadastro tutanaklarındaki sınırlandırma ve
tespitler kesinleşir.
Kadastro müdürünün onayladığı kesinleşmiş tutanaklarla kadastro mahkemesinin
kesinleşmiş kararları en geç üç ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir.
Kadastrosu tamamlanan dayanılarak kadastro ve tapu işlem müdürlüklerinde işlem
yapılamaz.
 
Kadastro mahkemesi, kadastrosu yapılan yerlerdeki taşınmaz malların durumları
ile ilgili hukuki uyuşmazlıkları çözümleyen mahkemedir.
 
Kadastro müdürlükleri veya şeflikleri kadastro geçmiş yerlerde imar planı içinde
veya imar planları dışında kalan gayrimenkulların özel olarak sınır tespitlerini
yapar.
 
Birden fazla gayrimenkula sahip kişiler için birbirlerine sınır iseler tevhid
(birleştirme), imar alanlarda ifraz (ayırma) işlemleri ile plan örneği
(koordineli çap) Röperli kroki gibi belgeleri vermeye yardımcı olurlar.
 
KAMULAŞTIRMA
Anayasanın 46. maddesi :
"Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde
karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların
tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre
kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usulleri, kanunla belirlenir. Kanun,
kamulaştırma bedelinin hesaplanma bedelinin tespitinde vergi beyanını,
kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz
malların birim fiyatlarını ve yapı maliyet hesaplarını ve diğer objektif
ölçüleri dikkate alır.
 
Bu bedel ile vergi beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendireceği
kanunla gösterilir.
 
Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak tarım reformunun
uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin
gerçekleştirilmesi yeni ormanların yetiştirilmesi kıyıların korunması ve turizm
amacıyla kamulaştırılan topraklarının bedellerinin ödenme şekli kanunla
gösterilir. Kanununun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde,
taksitlendirme süreci 5 yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir ve
peşin ödenmeyen kısım, devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz oranına
bağlanır.
 
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait
olanların bedeli peşin ödenir.
 
Anayasanın 46. maddesi, kanuna atıfta bulunuyor. Daha önce 6830 sayılı
kamulaştırma yasası 1983'e kadar uygulandı. Fakat yasadaki bazı eksiklikler
tespit edilerek 4/11/1983 tarihinde kabul edilen 2942 sayılı kamulaştırma yasası
çıkartıldı. Yasanın dayandığı temel kaynak ise anayasadır.
 
Kamulaştırma kanunu 41 maddeden oluşur, diğerleri geçici maddelerdir.
 
Madde 1 :
Amaç ve kapsam.
 
Madde 2 :
Kanunun uygulanmasındaki idare.
 
Madde 3 :
Kamulaştırmanın şartları vardır. Kesinlikle kamulaştırmanın yapılabilmesi için
anayasa 46'da saydığımız kamu kurum ve kuruluşları kamulaştırma yapma yetkisine
sahiptirler. Bunların dışında kamulaştırma yapamaz.
 
Madde 4 :
İrtifak hakkı ile ilgilidir. Bir taşınmaz malın kamulaştırılması yerine o
taşınmaz malın derinliğine, hem üst kısımda, hem de zemin altında belli bir
derinlikte belirtmek zorunluluğu vardır.
 
Madde 5 :
Kamu yararı verecek merciler :
a-00) Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
a-01) 3. maddenin 2. fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda
ilgili bakanlık.
a-02) Köy yararına kamulaştırmada köy ihtiyar kurulu.
a-03) Belediye yararına kamulaştırmada belediye encümeni.
a-04) İl özel idaresi yararına kamulaştırmada belediye encümeni.
a-05) Devlet yararına kamulaştırmada il daimi encümeni.
a-06) Y.Ö.K. yararına kamulaştırmada Y.Ö.K.
a-07) Üniversite, T.R.T., Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına
kamulaştırmada yönetim kuralları.
a-08) Aynı illere bağlı birde çok ilçeye bağlı köyler ve belediye yararına
kamulaştırmada ilçe idare kurulu.
a-09) Bir il sınırı içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler
yararına kamulaştırmada il idare kurulu.
a-10) Aynı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmada
bakanlar kurulu.
 
Madde 6 :
Onay mercii :
Kamulaştırmanın yapılabilmesi için kamu yararı kararının alınması lazımdır. Kamu
kararı alınmaz, fakat o ilgili yerde, o işe yönelik daha önceden belirlenmiş
imar planları varsa bu sefer kamu yararı kararı alınması yerine imar planlarına
dayanarak sadece kamulaştırma işlemine başlama kararıdır. İmar planı kapsamı
dışındaysa yapılacak olan hizmetler, kamu yararı kararı; imar planı dahilinde
ise ve imar planında o işe yönelik ayrılmış ve özel kişiler adına tescilliyse
imar planına dayanılarak bu yerlerde kamulaştırma yapılabilir.
 
Madde 7 :
Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve şerh idaresi :
Kamulaştırma yapan idare önce o malın sınırlarını belirleyen yani kadastro
paftasını alması gerekir. Amacı ne ise o taşınmazın bir kısmını veya tamamını
ise ona göre planını hazırlar. Kamulaştırmanın başlaması için kamu yararına bir
işlemin başlaması gerekir. Daha sonra ilk iş olarak sınırlarının belirlenmesi,
kadastrodan alınacak paftalar. Arsanın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsinin
ölçekli planı yapılır veya yaptırılır. Ardından taşınmazın sahiplerini, tapu
kaydı yoksa bunların zilyetlerini yada bunların adreslerini, tapu, vergi ve
nüfus kayıtları veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak
suretiyle tespit ettirilir. İlgili vergi dairesinin isteği üzerine vergi
dairesinden adres istenir ve vergi beyanları alınır.
 
KAT İRTİFAKI
Gerekli Belgeler :
 
1- Dilekçe :
Arsa maliki veya bütün paydaşlarca imzalanmış, tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı
değerleri, değerleri ile orantılı arsa paylarının gösterilmiş olması gerekir.
 
2- Genel inşaat projesi :
Belediyece onaylanmış inşaat projesi. Projede her katın ayrı ayrı gösterilmesi
gerekir.
 
3- Vaziyet Planı :
Genel inşaat planında vaziyet planı yer almışsa ayrıca ibrazı istenmez. Vaziyet
planı binanın arsa içindeki konumunu, yol, yeşil alan, spor tesisleri, ortak
yerler ve benzeri durumlarını gösterir plandır.
 
4- Yönetim Planı :
Bütün sayfalarının maliklerce imzalandığı ana gayrimenkulun yönetimini
düzenleyen plandır.
 
5- Liste :
Bağımsız bölümlerin niteliklerini gösterir, tüm bağımsız bölümlerinin kapı
numaralarının sırayla yer aldığı, bütün maliklerce imzalanmış, noter tarafından
onaylanmış liste.
 
6- Maliklerin fotoğraflı nüfus cüzdanları.
 
7- Maliklerin ikişer adet son 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları.
 
Kat irtifakı kurulması herhangi bir vergi veya harca tabi değildir.
 
KAT KARŞILIĞI ARSA
Kat karşılığı şeklinde verilmesi gereken bir arsanın öncelikle niteliklerinin
bilinmesi gerekir.
 
TAPU :
Mal sahibi ile görüşmede alınması gereklidir. Tapu kütüğünden yapılan araştırma
neticesinde ilgili emlağın üzerinde sırası ile çalışma yapmak gereklidir. Tapu
kütüğünden herhangi bir kısıtlayıcı neden (icra-ipotek-borç) olmamalıdır.
 
ARSA METREKARESİ :
Kat karşılığı vermeyi planlanan arsanın metrekaresi önemlidir. Zira bu arsaya
kaç metrekare oturumlu inşaat yapılabiliyor, her katta kaç metrekareden kaç
daire olabiliyor, arsanın düz ve meyilli oluşu ve kot farkının oluşu dikkat
edeceğimiz hususlardır.
 
BULUNDUĞU MAHAL :
Arsanın bulunduğu mahal değer bakımından oldukça önemlidir. Bu arsa sokak
içerisinde ise satışa arzı, değerlemesi, ulaşım ile ana arterlere yakınlığı
uzaklığı, sokağın genişliği, otopark sorunu kat karşılığı verileceği anda değer
artışında etki eder. Cadde, bulvar ve meydanlarda oluşu, satış kolaylığının
getireceği avantaj, ulaşım, adres bulma, nitelikli inşaat yapımı zorluğu,
otopark sorununun olmayacağı işyeri, pasaj ve merkez binaların yapılma şekli ve
alternatif üretime açık olması nedeni ile kolay pazarlanabilmesi bize ve arsa
sahibine fayda sağlayacaktır.
 
İMAR DURUMU :
Elde bir yılı geçmemiş, alınmış bir imar varsa bu imar geçerlidir. Eğer bir yılı
geçmiş ise ilgili belediyeden kontrol etmek ve yenilemek gerekir. Bu ise
yenileme harcını yatırarak olur. Mal sahibi yönlendirme ve müteahhide doğru
bilgi verebilmemiz için imar durumundaki ifadeleri iyi bir şekilde incelememiz
gerekir. Aksi takdirde sonradan çıkan yanlışlıklar ve eksik bilgilerin
sorumluluğu size yüklenir.
 
TAKS VE KAKS DURUMU :
İmardaki TAKS ve KAKS'ın iyi incelenmesi gerekir. İnşaatın kaç metrekareye
oturacağı, kaç metre yükseklikte (kaç kat) olacağı bunlara bağlıdır.
 
YÖRENİN ARSA METREKARE FİYATI :
Arsanın bulunduğu yöreyi iyi bir şekilde araştırılıp bilgi sahibi olunmalıdır.
Arsa fiyatları yapılacak inşaattaki maliyeti etkileyeceğinden bunun
değerlendirmesi çok iyi yapılmalıdır.
 
ARSANIN; BİNALI VEYA BOŞ OLMASI :
Arsa binalı ise tüm maliklerin yeniden kat karşılığı verilmesi hususunda fikir
birliğine varmaları gerekir. Bu durumda tüm maliklerin rıza göstermesi gerekir.
Bir kişi bile rıza göstermez ise bu işlem yapılamaz. Yüklenici ile tüm malikler
anlaşır ise yüklenici inşaat bitene kadar bu maliklere ya kiralık yer temin eder
yada kira paralarını her ay veya toptan bir şekilde öder. Bu karşılıklı
anlaşmaya bağlı bir işlemdir. Arsa boş ise yukarıda bahsedilen koşulları yerine
getirmeye gerek yoktur.
 
YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT) :
Kat karşılığı arsanın verilmek istendiği yüklenicinin çok iyi tanınması gerekir.
İnşaat sektöründe meydana gelen bir çok üzücü olay hem bu meslek grubundaki
insanları hem de hizmet kuruluşlarını çok üzmektedir. Bu nedenle yüklenicinin
mali durumunu ve yapmış olduğu inşaatları bilmemiz gerekir. Eğer yükleniciyi
tanımıyorsak iyi bir araştırma yapmalıyız.
Bunun içinde bankalar, iş sahipleri ve çevrelerinden referans almamız gerekir.
 
Olumlu referanslar alındığı takdirde çalışmalara başlanmalıdır. İşte tam burada
aracı kuruluşlara büyük sorumluluklar düşüyor. İyi olur Allah'tan kötü olur
kuldan felsefesi ile hareket ile biz işimizde çok titiz ve dikkatli olmalıyız.
Bütün bu çalışmaların ışığında işlemler olumlu ise bu iş bizi sözleşmeye yani
kat karşılığı sözleşmenin yapılmasına yönlendirir.
 
SÖZLEŞME :
Kat karşılığı sözleşmesini yapmak için arsa sahibi veya arsa sahipleri ve
yüklenici % şeklinde anlaşmaları inşaatta kullanılacak malzemeler, zaman,
ipotek, devir şekli, süre, bedel vs. şartları ihtiva eden sözleşme örneği
önceden verilir ve incelenir.
Bu incelenmeye aracı kurum varsa avukat, arsa sahibi, yüklenici inceler.
Eklentiler var ise eklenir, çıkarılacaklar var ise çıkarılır. Böylece inşaatın
yapım şartları ortaya çıkar. Anlaşılan % oranına göre hangi dairelerin kime ait
olacağı gösterilir ve hisselerini de belirlemek kaydı ile liste hazırlanır.
Tapu, arsa sahibi, sahipleri ve yüklenici cüzdanları ve ikişer adet resim ile
(son 6 ay içinde çekilmiş olarak) notere müracaat edilir. Noterde bu sözleşme
yazılır ve imza altına alınır. En az iki suret olarak hazırlanabilir.
 
Bu işlemler hazırlanırken özellikleri varsa özelliklerini ilave etmek üzere
apartman yönetim planı da hazırlatılır. Bu hazırlatılan yönetim planına tüm
maliklerin uyması kat mülkiyeti kanununa göre zorunludur. Bu işlemler noterde
imza altına alındıktan sonra tapuya gidilir.
 
Bu kat karşılığı anlaşması tapu kütüğündeki ilgili parsel numaralı sayfasına
şerh verilir.
Bundan sonra proje çalışmaları ve belediye ile olan ilişkileri yüklenici
yürütür. Bunun içinde arsa sahibi sahipleri bu işlerin yürümesi için yüklenici
veya ilgili elemana noterden vekalet ile yetki verir. Kat karşılığı
anlaşmasında, arsa binalı olabilir, bu gibi durumlarda bina boşaltılır.
Boşaltıldıktan sonra yıkım için elektrik idaresinden elektriğin kesilmesi için
İski'den suyun kesilmesi için ve doğal gazın kesilmesi için ilgili idarelere
dilekçe verilir. Bu arada belediyeye yıkım izni için dilekçe verilerek izne göre
yıkım işlemi yapılır.
 
CİNS TASHİHİ :
Tapuda bina olarak görünen emlağın arsaya dönüşmesi gerekir ki, üzerine yeni bir
bina yapılabilsin. Bunun için tapu ve belediyeden alınan yıkım İzni belgesi ile
kadastro müdürlüğü veya şefliğine müracaat ederek işlemin gerçekleşmesini
sağlanır.
 
Bu evraklar belediyeye verilerek encümende onaylanarak tekrar kadastroya
getirilir. Burada ikinci işlem ikmal edilir imza altına alınır. Evrakları
buradan tapu sicil müdürlüğü alır. Binalı olan yerimizi arsaya dönüştürerek cins
tashihi işlemini yapar. Bu işlemlerden sonra ancak inşaata başlanabilir. Binalı
kat karşılığı anlaşmalarında cins tashihi yapıldıktan sonra kat karşılığı
sözleşmesi şerh edilebilir.
 
Buraya kadar olanları işlemleri emlakçı istekler ölçüsünde yürütür. Karşılıklı
anlaşma gereği bundan sonraki işlemleri de emlakçı yürütebilir. Eğer sınırlı
şekilde hizmet anlaşılmış ise gerektiği yerde emlakçının işi bitebilir.
 
Bu hizmetten dolayı emlakçının hizmet bedelini yüklenici ödemekle yükümlüdür.
Önceden konuşulduğu şekil üzerinde herhangi bir özel durum yoksa yöredeki arsa
değeri üzerinde hizmet bedeli (komisyon) alınır.
 
Dikkat Edilmesi gerekenler :
a) Düzenleme gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat
sözleşmesi.
b) Reesen düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul
devir vaadi sözleşmesi.
 
SÖZLEŞMENİN KONUSU :
Arsa sahibinin maliki ve mutasarrıfı bulunduğu........ ili, ........ ilçesi,
........ beldesi........ mevkiinde kain tapuda........ adada kayıtlı arazi
üzerine tasdikli planına göre........ nolu  blokta Belediye Yerleşim planında
belirtildiği gibi toplam........ adet daire yapılabilmekte olup, bu........ adet
konutun %........ hissesine karşılık........ adet dairesini yükleniciye önce
arsa payı karşılığında inşaat yapımı ve gayrimenkul devir satış vaadi, iskan
alımında kati satılıp devir edilmesi karşılığında yüklenici tarafından söz
konusu taşınmazın üzerine iş bu sözleşmede ve ekli projede belirtilen
vasıfta........ adet daire yapılarak %........ hisseye isabet eden........ adet
dairesinin arsa sahibine; geri kalan %........ hisseye isabet eden........ adet
dairesinin de yükleniciye tahsisinden ibarettir. Uygulama esnasında toplamda
........ adet daireden fazla sayıda daire yapımı mümkün olursa taraflar........
adetten fazla sayıdaki daireyi de paylaşım oranları esnasında ilaveten
paylaşmayı kabul etmişlerdir. Hisselerdeki esas toplam m2 olup hisse nispetine
düşen tüm paylar dışındaki küsuratlı son dairede tarafların anlaşma yoluyla
küsurat kısmın bedelini ödeyerek talipli tarafa devretmeye rıza en
anlaşmışlardır.
 
Yüklenici inşaatın yapımında arsa sahibinin ortağı bulunduğu S.S.........
KOOPERATİFİNİN hazırladığı plan proje ve şartlar dahilinde hareket edecektir.
(S.S......... iş bu sözleşmede BİRLİK olarak alınacaktır.)
Yüklenici iş bu sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren BİRLİK'çe istenecek tüm
talepleri yerine getirmekle mükelleftir. Bu konuda yüklenici arsa sahiplerinden
ek bir talepte bulunmayacaktır. Arsa sahibinin yapacağı ödemeler 6. maddede
belirtilmiştir.
İş bu sözleşmenin bedeli........ TL'dir.
 
ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ :
Arsa sahibinin maliki ve mutasarrıfı bulunduğu, sözleşmenin 2. maddesinde yazılı
taşınmaz üzerinde ekli projede belirtilen evsafta yapılacak........ adet
dairenin yapımı için taşınmazın %........ hissesini yükleniciye arsa payı
karşılığı inşaat yapımı için satmayı vaat ve........ adet konut yüklenici
tarafından 4. Maddede belirtilen süre içerisinde yüklenici tarafından projeye
uygun olarak inşa edilip iskanı alındıktan sonra %........lik hisseye tekabül
eden........ adet konutu arsa payı karşılığı inşaat yapmış olması nedeni ile
yükleniciye bina bedel, belediye emsal emlak vergisi değerleri üzerinden kati
satışını devir ve feragat etmeyi kabul ve taahhüt eder.
 
YÜKLENİCİ TARAFIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ :
a) Yüklenici taraf, arsa sahibinin maliki ve mutasarrıfı bulunduğu 2. maddede
yazılı bulunan taşınmazın %........ hissesinin noterde düzenlenen bu arsa payı
karşılığı inşaat yapımı ve taşınmazın devir ve satış vaadi ve kat karşılığı
inşaat sözleşmesi gereğince kendisine satışının vaat edilmesi karşılığında ekli
projede belirtilen........ adet daireyi, bu maddede belirtilen sürede de bu
sözleşmenin tümünde tarif edilen evsafta imar ve inşa ederek iskanını alacaktır.
İmar ve inşa edilecek........ daireden %........ hisseye tekabül eden........
daireyi arsa sahibine anahtar teslimi sureti ile teslim edecek %........ hisseye
tekabül eden........ daireyi yaptığı inşaat karşılığı olarak bila bedel kendisi
alacaktır.
 
b) Yüklenici taraf inşaatı aşağıdaki sürelerde yapıp bitirecektir. Mecburi
sebeplerle çalışmayan süreler bu süreye ilave edecektir. İnşaatın başlama
tarihi......../......../........'dır.
Yüklenici bu tarihe kadar şantiye ve temel hazırlığını tamamlayıp, inşaatı temel
atmaya hazır hale getirecektir.
 
Yüklenici temel ve su basmanı inşaatlarını S.S......... KONUT YAPI
KOOPERATİFLERİ BİRLİĞİ yapmazsa kendisi yapacaktır. Temel ve su basmanı
inşaatlarının S.S......... KONUT YAPI KOOPERATİFLERİ BİRLİĞİ'NCE yapılması
durumunda Birlikçe belirlenen ödeme planlarında belirlenen katılma paylarına
ödeyecek ve Birlikçe belirlenen tarihte su basmanı ve temel inşaatlarını
bitirecektir.
 
Yüklenici Birlikçe su basman inşaatının teslim tarihinden itibaren 15 gün
içerisinde üst yapı karkas inşaatına başlayacak ve kaba inşaatı 18 ayda, diğer
ince inşaat işlerini de 18 ayda olmak üzere toplam 36 ayda inşaatın tamamını
bitirecektir.
 
Yüklenici sözleşmenin imzasından itibaren 30 gün içerisinde su basmanı yapımı
tercihini Birliğe bildirecektir.
 
Mecburi sebep yokken, yüklenici yapım faaliyetlerini 15 gün aralıksız aksatırsa,
şantiyeden tüm personelini ve makine ile teçhizatını çeker ise ve bu suretle
hiçbir çalışma yapmaz ise kendisine arsa sahibince 15 gün süreli gerekli ihtar
yapılacak ve bu ihtara rağmen 15 gün içinde normal iş akışına başlayıp devam
etmez ise sözleşmenin feshi için arsa sahibi tek taraflı olarak fesh edilme
işlemini başlatabilecektir.
 
Aksatma sebepsiz olarak bir kereden fazla olamaz. Fesih durumunda yüklenici arsa
sahibinden kendi kusurlarından dolayı hiçbir hak talep edemez. İnşaat mecburi
sebepler dışında normal şartlarda süresinde bitirilmediği takdirde eksik kalan
imalatlara bayındırlık bakanlığının belirlediği rayice göre günlük ceza
uygulanacaktır.
 
Sözleşmenin feshi durumunda, arsa sahibi yüklenici ve birlik temsilcileri ve bu
kişilerin ortaklaşa belirleyecekleri iki bilirkişi katılımıyla oluşacak üç
kişilik komisyon tarafından yüklenicinin imalatı tespit edilerek
maliyetlendirilecek ve bir tutanakla tespit edilecektir. Bu durumda iş bu
sözleşmenin 11. Maddesinin 9. fıkrası hükümleri doğrultusunda hareket
edilecektir.
 
SÖZLEŞME BEDELİ :
Taraflar arasında her hangi bir nakdi bedelin alınıp verilmesi söz konusu
değildir.
Şöyle ki, arsa sahibi maliki bulunduğu taşınmazın %........ hissesini
yükleniciye satmayı vaat ederken her hangi bir bedel almayacak, buna mukabil
yüklenicide kendisine satımı vaade dilen %........ hisse karşılığında her hangi
bir nakdi bedel ödemeyecektir. Böylece arsa sahibi, arsa hissesi verip
karşılığında para yerine bu sözleşmenin ilerleyen maddelerinde yazılı bağımsız
bölümleri alacak; yüklenici ise devir alacağı %........'lik taşınmaz hissesine
karşılık bu sözleşmede ve teknik şartnamede yazılı koşullara uygun inşa ederek
arsa sahibine teslim edeceği........ daire ile alacağı arsa hissesinin bedelini
ödemiş bulunacaktır.
 
KAT KARŞILIĞI DEVİR (Temlik)
Kat karşılığı temlik resmi şekle tabi olup, resmi şekilde tapu sicil
müdürlüğünce resmi senet düzenlenmesidir. Uygulamada sıkça karşılaşan Noterlerce
düzenlenmiş kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerine dayanılarak, mülkiyet
devri mümkün değildir. Tapu sicil tüzüğüne göre bu tür sözleşmeler sadece tapu
kütüğüne şerh verilebilmektedir.
 
Ülkemiz özellikle 1950'li yıllardan sonra süratli bir kentleşme sürecine girmiş,
bu süreç, bina yapımındaki artışı da beraberinde getirmiştir. Özellikle kent
merkezlerinde bina yapımına elverişli arsaların sınırlı oluşu, arsa fiyatlarının
hızlı bir şekilde artmasına neden olmuştur.
 
Bir taraftan kent nüfusunun hızlı artışıyla gerek barınma ve gerekse ekonomik
faaliyetlerin yürütülmesi, bina yapımını zorunlu hale getirirken bir taraftan da
arsa fiyatları hızla yükselmektedir. İşte bu ikili olgu, kat karşılığı temlik
sözleşmesi tipini doğurmuştur. Böylece binayı yapacak olan (müteahhit), yüksek
bir arsa bedeli ödemekten kurtularak, parasal kaynaklarını bina yapımına
yönlendirmekte, aynı zamanda arsa sahibi de en iyi bir şekilde
değerlendirebilmektedir
 
Kat karşılığı temlik işlemi, borçlar kanunumuzda açıkça yer almamıştır.
Uygulamalarda kat karşılığı temlik sözleşmeleri söz konusu yasada yer alan satış
ve istisna akitleri unsurlarını birlikte içeren, karma bir akit olarak
değerlendirilmektedir.
 
Kat karşılığı temlikte arsa sahiplerince satış bedeli alınmamakta buna karşılık
devralan (müteahhit) tarafından da bina inşa edilmektedir.
 
İşlem :
Kat karşılığı temlik resmi şekle tabi olup, resmi şekilde tapu sicil
müdürlüğünce resmi senet düzenlenmesidir.
 
Uygulamada sıkça karşılaşılan noterlerce düzenlenmiş kat karşılığı inşaat hakkı
sözleşmelerine dayanılarak, mülkiyet devri mümkün değildir. Tapu Sicil Tüzüğüne
göre bu tür sözleşmeler sadece tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir.
 
Kat karşılığı temlik işleminde, temlikle konu taşınmaz üzerine bina arsa
edilecek arsalardır. Genelde taşınmazlar bu nitelikte olmakla birlikte, bina
vasfındaki taşınmazlarında temlike konu olması kanımızca mümkündür. Kat
karşılığı temlikle taşınmaz maliki veya malikleri taşınmazların belli bir
payını, Müteahhit tarafından yapılacak inşaata karşılık olarak devredeceklerdir.
Bu devirde açıkça bir bedel söz konusu olmayıp bedel karşılığı olarak müteahhit
tarafından bina yapımı üstlenilmektedir. Yapılacak binanın ne kadarının arsa
sahibine verileceği, ne kadarının müteahhit üzerinde kalacağı yine binanın ne
şekilde yapılacağı gibi diğer hususlar, taraflarca noterde düzenlenen kat
karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerinde yer almaktadır. Tapu sicil müdürlüğünce
düzenlenecek resmi senetlerde inşaat sözleşmelerinde atıf yapılabilecektir.
 
KAT MÜLKİYETİ
Gerekli Belgeler :
 
1- Dilekçe :
Arsa maliki veya bütün paydaşlarca imzalanmış, tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı
değerleri ile orantılı arsa paylarının gösterilmiş olması gerekir.
 
2- Genel inşaat projesi :
Belediyece onaylanmış inşaat projesi. Projede her katın ayrı ayrı gösterilmesi
gerekir.
 
3- Vaziyet Planı :
Genel İnşaat planında vaziyet planı yer almışsa ayrıca ibrazı istenmez. Vaziyet
planı binanın arsa içindeki konumunu, yol, yeşil alan, spor tesisleri, ortak
yerler ve benzeri durumlarını gösterir plandır.
 
4- Yönetim Planı :
Bütün sayfalarının maliklerce imzalandığı ana gayrimenkulun yönetimini
düzenleyen plandır.
 
5- Liste :
Bağımsız bölümlerin niteliklerini gösterir, tüm bağımsız bölümlerinin kapı
numaralarının sırayla yer aldığı, bütün maliklerce imzalanmış, noter tarafından
onaylanmış liste.
 
6- Maliklerin fotoğraflı nüfus cüzdanları.
 
7- Maliklerin ikişer adet son 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları.
 
8- Yapı kullanma izni (İskan ruhsatı).
 
9- Fotoğraf :
Ana gayrimenkulun ön, arka ve yan cephelerini gösterir, en az 13 x 18 cm
boyutlarında belediye tarafından onaylamış olması gerekir.
 
10- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 4 ve 5. maddelerdeki
belgelerin ibraz edilmesine gerek yoktur.
 
Kat irtifakı kurulması herhangi bir vergi veya harca tabi değildir.
 
KİRA GELİRLERİ BEYANI 2003
Kira gelirlerinin beyanı, mükelleflerin diğer gelirlerinin olup olmamasına göre
farklı dönemlerde gerçekleşebilir. Kira geliri elde edenler için beyan açısından
3 yol söz konusudur.
 
-Birincisi, eğer kira geliri istisna sınırları içinde kalıyorsa ve beyan
edilmesi gereken başka gelir yoksa, beyanname verilmez.
 
-İkincisi, kira geliri istisna sınırını aşıyorsa ve beyan edilmesi gereken başka
gelir yoksa, Ocak döneminde kira geliri nedeniyle beyanname verilir.
 
-Üçüncüsü ise, kira geliri dışındaki gelirleri nedeniyle beyanname vermek
zorunda olanlar, kira gelirlerini de bu gelirlerinin beyan edildiği dönemde,
yani Mart ayında beyan edeceklerdir.
 
 
KİMLER BEYAN EDECEK ? :
-2002 yılındaki gelirleri sadece sahip olduğu gayrimenkulun konut olarak kiraya
verilmesinden ibaret olup, elde ettiği hasılat 950.000.000 TL'nı aşan kişiler.
 
-2002 yılındaki gelirleri sadece sahip olduğu gayrimenkulun işyeri olarak kiraya
verilmesinden ibaret olan ve söz konusu işyeri kira gelirlerinin tamamının
stopaj yoluyla vergilendirilmiş olması şartı ile, elde ettiği hasılatın brüt
tutarı 6.650.000.000 TL'nı aşan kişiler.
 
-2002 yılındaki gelirleri sadece sahip oldukları gayrimenkulun işyeri olarak
kiraya verilmesinden ibaret olup, bu işyeri kira gelirlerinden stopaj yapılmamış
olan kişiler. (Tutarın önemi yok).
 
-Gelirleri, sadece yukarıdaki 3 madde halinde sayılan gelirlerin birlikte elde
edilmesinden ibaret olan kişiler.
 
-Yukarıda sayılan kira gelirlerinin yanında, beyanı gerekmeyen gelir unsurlarını
elde eden kişiler.
(Beyanı gerekmeyen gelir unsurlarına; tevkif yoluyla vergilendirilmiş ücretler,
menkul kıymet yatırım fonu katılma belgesi alım-satım kazancı, hisse
senetlerinin iktisap tarihinden itibaren asgari 3 ay sonra satılmasından elde
edilen kazançlar, örnek olarak verilebilir).
 
 
 
KİRA GELİRLERİNİN VERGİ HESABI VE ÖDENMESİ
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'inci maddesi uyarınca, binaların mesken olarak
kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın 2002 yılı için, 950.000.000 TL'sı
gelir vergisinden istisna edilmiştir. Ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık
beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ve gelirleri bunlar tarafından
bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
 
Kira gelirlerinin beyan edilecek tutarının belirlenmesi ile ilgili olarak Gelir
Vergisi Kanunu'nun 71, 72, 73 ve 74. maddelerinde düzenlemeler yer almaktadır.
Ocak-2003 döneminde beyan edilecek kira gelirinin tespiti ve ödenmesi konusunda,
kanunda yer alan düzenlemeleri aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz.
 
-Kira gelirlerinin beyan edilmesinde tahsil esası geçerlidir. Tahsil, sadece
nakit karşılığı olmayabilir, ayın olarak da tahsilat yapılabilir. Ayın olarak
tahsil edilmesi durumunda V. U. K. hükümlerine göre emsal bedelinin tayin
edilmesi gerekir. Ayrıca, kira geliri sahipleri açısından, bilgisi dahilinde
olmak şartıyla, adlarına, kamu kurumlarına, icra dairesine, notere veya postaya
para yatırılması ve kira alacağının temliki, tahsil hükmündedir.
 
-Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük
olamaz. Bu hüküm, elde edilen kira gelirinin emsallerine göre bariz bir şekilde
düşük beyan edilmesini önlemek için konmuştur. Emsal kira bedeli bazı durumlar
için uygulanmaz. Örnek olarak, boş kalan gayrimenkulun muhafaza maksadıyla
bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, binaların mal sahibinin
anne-baba, çocuklarına veya kardeşlerine tahsis edilmesi, durumlarında emsal
kira bedeli uygulanmaz.
 
-Beyan edilecek net kira gelirini tespit etmek için mükellefler gerçek gider
yöntemini veya götürü gider yöntemini seçebilirler.
 
-Gerçek gider yöntemini seçen kira geliri sahipleri,
1. Kiraya verdikleri gayrimenkul için kendilerinin ödediği su, aydınlatma,
ısıtma ve asansör giderlerini,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulun değeri ile
orantılı idare giderlerini,
3. Kiraya verilen mal ve hakların sigorta giderlerini,
4. Kiraya verilen mal ve haklar nedeniyle yapılan ve bunlara harcanan borçların
faizlerini,
5. Konut olarak  kiraya verilen 1 adet gayrimenkulun iktisap yılından itibaren 5
yıl süre ile iktisap bedelinin %5'ini,
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harçlar ile kiraya
veren tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcama paylarını,
7. Kiraya verilen mal ve haklar için Vergi Usul Kanunu'na uygun olarak ayrılan
amortismanları,
8. Kiraya verilen gayrimenkullar için yaptığı bakım,idame ve onarım giderlerini,
9. Kiraladığı bir malı kiraya verenler, ödedikleri kira bedelini,
10. Sahibi olduğu konutları kiraya verenler diğer giderleri de düştükten sonra
kendilerinin kira ile oturduğu evin kirasını,
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşme, kanun emri veya
mahkeme kararına dayanarak ödenen tazminatları
 
Gider olarak brüt hasılattan indirme hakkına sahiptirler.
 
Ancak, 950.000.000 TL'lık istisnadan yararlanılması durumunda istisna tutarına
isabet eden giderler indirim konusu yapılamaz. Örneğin, 2002 yılındaki geliri
sadece 5.000.000.000 TL brüt konut kira gelirinden teşekkül eden kişi, gerçek
gider yöntemini seçip 3.000.000.000 TL gider beyan etmişse, indirebileceği gider
tutarı;
(vergiye tabi hasılat / toplam hasılat ) * toplam gider, formülüne göre
hesaplanır. İndirilebilecek toplam gider tutarı,
(4. 050.000.000/5.000.000.000) *3.000.000.000 = 2. 430.000.000 TL'dir.
Vergiye tabi kira geliri tutarı ise, 4. 050.000.000-2. 430.000000 = 1.
620.000.000 TL'dir.
 
- Götürü gider usulünü seçen kira geliri sahipleri, gerçek giderlerini beyan
etmek yerine, hasılatlarından %25'ini götürü olarak indirebilirler. Bu usulün
seçilmesi durumunda iki yıl geçtikten sonra gerçek usule dönülebilir. Götürü
gider uygulamasında da, istisnadan yararlanılıyorsa, önce istisna uygulanır,
kalan tutar üzerinden götürü gider hesaplanır. Bir önceki örneğimizdeki, 2002
yılında geliri sadece 5.000.000.000 TL konut kirasından oluşan kişi götürü gider
usulünü seçerse, beyan edeceği hasılat;
 
(5.000.000.000-950.000.000) = 4. 050.000.000 TL.
Bu tutar üzerinden götürü gider hesaplanır ve istisna sonrası hasılat rakamından
mahsup edilir.
4.050.000.000-(4.050.000.000*0.25 ) = 3.037.500.000 TL
vergiye tabi kira geliridir.
 
-Net tutarları bulunarak beyan edilen kira gelirlerine uygulanacak vergi
oranları aşağıdaki gibidir.
 
3.800.000.000 liraya kadar: %20
9.500.000.000 liranın 3.800.000.000 lirası için 760.000.000 lira, fazlası %25
19.000.000.000 liranın 9.500.000.000 lirası için 2.185.000.000 lira, fazlası %30
47.500.000.000 liranın 19.000.000.000 lirası için 5.035.000.000 lira, fazlası
%35
95.000.000.000 liranın 47.500.000.000 lirası için 15.010.000.000 lira, fazlası
%40
95.000.000.000 liradan fazlasının 95.000.000.000 lirası için 34.010.000.000
lira, fazlası %45.
 
-Yukarıda belirtilen oranlarla hesaplanan kira gelirine ait vergi üzerinden %10
oranında fon payı da hesaplanır. Hesaplanan toplam vergi ve fon payı her yıl
Ocak, Nisan ve Temmuz aylarında 3 eşit taksitte ödenir.
                                                          
ALIRKEN...
Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktaları :
 
-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.
 
Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin
alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaa halinde ise
müteahhidinin mali durumunu araştırın.
 
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle
sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak,
gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.
 
Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını
inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise
tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
 
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski
malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..
 
Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme
oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen
alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.
 
ARSA ALIRKEN :
 
Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli
husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi
ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.
 
Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size
gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.
 
Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın
satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.
 
Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde
tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter
tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi
düşünülebilir.
 
Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar
olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.
 
Alınan gayrimenkulun tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz
olup olmadığı araştırılmalıdır.
 
Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.
ALTYAPI HİZMETLERİ
Altyapı hizmetleri kanal, su,telefon, elektrik, doğalgaz ve yol olarak
sıralanabilir.
 
Kanal :
Parsel ilgilisi tarafından atık su projesi hazırlanarak İSKİ Genel Müdürlüğü'ne
onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atık su bağlantısı yapılacağı zaman,
Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni alınarak işlem sonuçlandırılır.
 
Yol :
Yol, kadastro yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel
sahiplerince yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nce kontrol edilir. Söz
konusu yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü'nce hazırlanan yol
durumuna göre yapılır.
 
Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 23.
maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için, yola
cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı yolun
bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki parsellerden
alınır. Açılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyor ise her
parselden tam bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.
 
Su :
İnşaat sahipleri İSKİ Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır.
İnşaat devam ediyorsa İSKİ Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı
yapar. İnşaat bitince abone olunur.
 
Elektrik:
İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak
sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni
alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları yapılır.
 
Telefon :
İlgili kurum yani Telekom, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı
tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.
 
Doğalgaz :
İlgili kurum İGDAŞ, kendi teknik koşullarına göre işlemini yapar. Yapılan
işlemler Büyükşehir Belediyesi ile kendi aralarında yapılan protokol çerçevesi
içinde yürür. İlçe belediyelerine yalnızca bilgi aktarılır.
 
APARTMAN GİDERLERİ
Dairenin sahibi olduğunuz müddetçe, otursanız da oturmasanız da giderlere
iştirak etmek zorundasınız (Kiracınız varsa kiracı). Ödemeler yapılmadığında,
yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir.
Yönetici bunun yanında, sizden faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı
muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta
borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda
kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı
ödemenizde yarar var.
 
                                                                Next: 1 - 3 - 4 - 5 - 6

Besler Emlakçılık Ofisi   Mehmet BESLER