Free Web Site - Free Web Space and Site Hosting - Web Hosting - Internet Store and Ecommerce Solution Provider - High Speed Internet
Search the Web
SÖZLEŞMEDE TAŞINMAZ SAHİBİ OLMALI MIDIR?
Ölünceye kadar bakma akitlerinde, malikin işleme bizzat mı katılacağı, yoksa bir
vekil ile de işlemin yapılıp yapılmayacağı uygulamada tartışmalıdır. Ölünceye
kadar bakma akdi mahiyeti itibari ile işlemin bir vekil tarafından yapılmasına
imkan vermemektedir.
Kaldı ki, borçlar kanunumuzun 512. Maddesi, sözleşmenin miras mukavelesi
düzenleyen medeni kanunun 492. Maddesi de resmi vasiyet şeklinde tanzim
edilmedikçe, mukavelenin geçerli olmayacağını hükme bağlamıştır.
Resmi vasiyet ile yapılamayacağı anlaşılmaktadır.
 
Yasanın resmi vasiyet şeklini zorunlu tutmaktaki amacı düşünüldüğünde bunun
tersi bir uygulama yasanın gütmekte olduğu amaca ters düşecektir.
 
BAKIM ALACAKLISININ KANUNİ İPOTEK HAKKI :
Söz konusu işlemle taşınmazını devredecek olan malikin, bu işlem sebebiyle,
işleme konu taşınmaz üzerinde lehine kanuni ipotek tesisi etme hakkı vardır. Bu
hakkın kullanılması işlem sırasında veya taşınmazın devrinden itibaren üç ay
içerside olabilmektedir.
 
Kanuni ipoteğin miktarını taraflar serbestçe kabul ederler. Bu hakkın tapu
kütüğüne tescilden sonraki üç ay içerisinde kullanılmasında taraflar ipotek
miktarında anlaşamazlar ise bu hususun mahkemece tayini gerekecektir.
 
ŞARTIN YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE TAŞINMAZIN DURUMU :
Taşınmazını ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek şartına bağlı olarak
devreden bakım alacaklısı, şartın yerine getirilmediğini öne sürerek taşınmazın
mülkiyetini tekrar kazanabilmektedir. Ancak buna ilişkinin talep tapu sicil
müdürlüğüne değil, ilgili mahkemeye yapılmalıdır.
 
Mahkemenin vereceği karara göre taşınmazın tekrar edinilmesi, tapu kütüğünün
tashih edilmesi sureti ile olur. Bu sebeple kesinleşmiş mahkeme kararının tapu
sicil müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekir. Ancak, bakım alacaklısı bu hakkını
hayattayken kullanmadığı takdirde bu hak mirasçılar tarafından kullanılamaz.
 
Konunun tapu sicil müdürlüğünü ilgilendiren yönü kesinleşmiş mahkeme kararının
ibrazı halinde, tapu kaydının karar gereğince düzeltilmesi olacaktır.
 
İşleme konu taşınmaz veraset veya bağış yolu ile edinilmişse veraset ve intikal
vergisi ilişikliğinin ilgili dairesince kesilmesi gerekir.
 
Taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere bildirilen değeri üzerinden
tapu harcı, devreden ve devralandan ayrı ayrı tahsil edilir.
Ayrıca döner sermaye bedeli tahsil edilmektedir.
SATARKEN...
Gayrimenkul satış işlemi sadece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde sicil memuru önünde
yapılır.
 
Noterler satış yetkilerine sahip değildir. Noterde sadece ''SATIŞ VAADİ''
sözleşmesi yapılır.
 
Taşınmazın bulunduğu bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'ne deprem sigortası yapılmış
tapu ile birlikte, 2 vesikalık fotoğraf, nüfus cüzdanı, vergi no sicil kartı ile
başvurulur. Tüzel kişilerin satış yapabilmesi için Ticaret Sicil Memurluğu'ndan
yetki belgesi alınması gerekir.
 
VADELİ SATIŞTA BONO VE ÇEKLERE DİKKAT!
Satışı gerçekleştiren taraf olarak en problemli kısım, gayrimenkulu satın alan
tarafın yapacağı ödeme şekli ve ödeme planıdır. Eğer, imkan dahilinde ise ve
sabredebilecek süreniz varsa, size peşin ödeme yapabilecek müşteriyi tercih
etmek, her zaman için doğrudur. Ancak, sizin süreniz müsait değilse, acilen
paraya ihtiyacınız varsa ve karşı taraf da nakit olarak bir anda bedeli
karşılayamıyorsa, bazı koşulları dikkate alarak satışı vadeli
gerçekleştirmelisiniz.
 
Bu noktada dikkate almanız gereken husus, vadeli çek almaktır. Çünkü, emre
muharrer senet ya da bonolar, hukuki açıdan kimi zaman zayıf kalabilmektedirler.
Ayrıca, vadeli çek olayı Türk Ticaret Hukuku'nda var olmayan bir işlem olduğu
için, verilen çekleri, mutlaka çeklerin muhatabı olan bankadan araştırın. 3
aydan daha fazla vadeli satış gerçekleştirmeyin. Yani, gayrimenkulun üçte bir
değerini peşin, geri kalanını da iki eşit taksitle izleyen aylarda tahsil etmeye
çalışın. Ancak, karşınızdaki güvenilebilir bir müşteri ise 6 aya kadar da vade
yapabilirsiniz.
 
Satış anında son bir önemli konu, vadeli satmanız halinde, gayrimenkula ödenen
peşinattan arta kalan bedel kadar ipotek konulmasıdır. Ne kadar güvenirseniz
güvenin, alıcının ödemede çıkarabileceği herhangi bir probleme karşı ipotek
yöntemi, size her zaman bir güvence olacaktır.
 
SATIŞ İŞLEMLERİ
Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik
tarafından alıcıya devredilmektir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek
kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.
 
İSTENECEK BELGELER :
İşlem tapu sicil müdürlüğünden talep edilirken, aşağıdaki hususların satıcı
tarafından tam olarak bilinmesi gerekir.
 
a) Satışı söz konusu taşınmazın bilgisi.
b) Satış bedeli.
c) Alıcının adı soyadı, alıcı tüzel kişi ise ticaret unvanı veya adı.
d) Taşınmazın tamamının veya ne kadar hissesinin satılacağı.
e) Vadeli satış ise kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip
edilmeyeceği.
f) Satıcı ve alıcının vergi kimlik numarası.
g) Konut Sigortası.
 
SATICININ KANUNİ İPOTEK HAKKI :
Satış bedelinden arta kalan miktar için, kanuni ipotek isteme sadece bu işlemi
için satıcıya tanınmış bir haktır.
Kanuni ipotek, satış işlemi sırasında yapılacağı gibi tescilden itibaren üç ay
içinde de yapılabilir.
Hisseli satışlarda, satışı yapılan taşınmazda, alıcının daha önce adına kayıtlı
hisse var ise, bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi tapu sicil müdürlüklerince
res'en birleştirilmektedir.
 
SATIŞ BEDELİNİN TAYİNİ :
Satış bedeli, taşınmazın gerçek alım-satım bedelidir. Bu bedel taraflarca
serbestçe belirlenir. Tapu sicil müdürlüğüne bildirilen bedel üzerinden tapu
harçları tahakkuk ve tahsil edilir. Tapu sicil müdürlüğü görevlilerin, satış
bedelinin tayininde bir müdahaleleri söz konusu olamaz. Ancak ilgileri satış
bedelinin emlak vergisi beyan değerinin o yıl için belirleyen yeni değeri oranı
ile çarpımı sonucu ile bulunan değerden aşağı olmaması için uyarır. Bu değerden
aşağı olması halinde, ilgili vergi dairesince taraflara çeşitli cezalar
doğabilir.
 
Bu hakkın kullanılması zorunlu olmayıp, satış bedelinin arta kalan miktarı başka
yollarla teminat altına alınmak veya ihtiyaç duyulmamakta ise satıcı bu hakkı
kullanamayabilir. Ayrıca satıcı bedelinin tamamı peşin ödenmeyecek resmi senede
yazılabilmektedir.
Satıcının tamamını peşin olarak almadığı satış bedelinden arta kalan miktar
için, lehine kanuni ipotek daha uygun olacaktır. Kanuni ipotek miktarı satış
bedeli ile sınırlı olup, satış bedelinden daha fazla miktarlar için kanuni
ipotek tesisi mümkün değildir.
 
HİSSELİ SATIŞLARDA ŞUFA HAKKININ KULLANILMASI :
Hisseli satışlarda, taşınmazdaki diğer öncelikle satın alma (şufa) hakkı
tanınmıştır. Ancak bu hak, hisse satışının hissedarlar dışındaki üçüncü bir
kişiye yapılması halinde kullanılabilmektedir. Satışın taşınmazdaki hissedarlara
yapılması halinde bu hak kullanamaz.
 
Şufa hakkının kullanılma süresi, satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten
itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda ise on yıldır. Bu sürelerin geçmesi
halinde hakkın kullanılması mümkün değildir.
 
Şufa hakkının kullanılarak, satılan hissenin edinilmesi tapu sicil müdürlüğünden
talip edilmeyip, ilgili mahkemeye müracaat ile, mahkemenin vereceği kesinleşmiş
kararın ibrazı halinde, edinme söz konusu olacaktır.
 
 
MUAFİYET HALİ :
 
a) Yeni inşa edilen konutlar ile, konut inşasına yönelik arsa ve arazi
edinmeleri nedeni ile yapılacak alım ve satımlarda, tapu harcının ödenmesi söz
konusu değildir. İşlemin muafiyet kapsamına girip girmediği hususu tamamen vergi
dairelerini ilgilendirmektir.
Bu nedenle, ilgililerin satış işlemin tapu harcından muaf olduğunu, vergi
dairelerinden alacakları belge ile belgelemeleri veya tapu sicil müdürlüğünün
bir yazı ile bunu ilgili vergi dairesinden öğrenmesi gerekir. bu halde, tapu
sicil müdürlüğünce, alınacak muafiyet belgesi gereğince tapu harcı tahsil
ettirilmeyecektir.
b) Muafiyetin uygulanabilmesi için satışa konu taşınmaz (veya taşınmazlar) iki
yıl tam süre ile satışa adına kayıtlı olmalıdır.
 
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Satıcının bedeli mukabilinde tapu sicil memuru huzurunda vaat edilen taşınmazın
ferağ ve takririni vermek, alıcınında bu taşınmazı satın almak ve bedelini
ödemek konusunda vaat ve taahhütlerini içeren resmi bir belgedir. Noterler
tarafından düzenlenmiş olması ve tapu kütüğüne şerh ettirilmiş olması şartı
aranır. Aksi takdirde geçersiz sayılır.
 
Talep için, şerh hususunu sözleşmede yazılı olması da şart değildir.
 
Ayrıca, satış vaadi sözleşmesinin taziminden itibaren 5 yıllık süre geçmiş olsa
dahi satış vaadinin kütüğe şerhi mümkündür.
 
Vaat edilen taşınmazın tapu kayıtları, satış bedelinin miktarı ve ödeme şekli,
cezai şartlar ve benzeri hususlar tereddüde yer vermeyecek şekilde açık ve kesin
ifadelerle yazılmalıdır.
 
Asıl mal sahibi tarafından verilmiş genel vekaletnameye dayanılarak vekil
tarafından satış vaadi sözleşmesi düşünülemez.
 
Vekaletnamede satış vaadi sözleşmesi yapabilmesi için vekile yetki verilmiş
olması gerekir.
 
Satış vaadi sözleşmesini düzenleme yetkisi sadece noterlere aittir. Tapu sicil
müdürlüğünün bu tür sözleşmelere yetkisi yoktur. Şerh için söz konusu satış
vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
 
Sözleşmede hangi hususlar bulunmalıdır :
 
Satış vaadi ileride yapılacak kesin satışın vaat ve taahhüt olması sebebi ile
satış için aranan hususlar, satış vaadi sözleşmeleri içinde geçerlidir. Söz
konusu sözleşmelerde aşağıdaki hususlar yer almalıdır.
 
a- Düzenleme şeklinde tanzimi
b- Tarafların kimliklerinin nüfus cüzdanı ile tespiti
c- Tarafların fotoğraflarının bulunması ve tasdiki
d- Satış bedeli
e- satış vaat ve taahhüdü
f- vaade konu taşınmazın açıkça belirtilmesi.
 
Tapu kütüğüne tescili olmayan bağımsız bölümlerin satışının vaadi şerh
edilebilir mi?
 
Kat irtifakı tesis edilmemiş veya kat mülkiyetine çevrilmemiş taşınmazlardan
tapu kütüğünde tescili olmasa bile belirli bir bağımsız bölümün satışının vaadi
ve bunun kütüğe şerhi mümkündür.
 
İştirak halinde tasarruf edilen taşınmazlarda satış vaadi :
İştirak halinde, yani paydaşlardan hiçbirinin payını belli olmadığı mülkiyette,
paydaşlardan birisine düşecek payın satışının vaat edilmesi mümkündür. Bu
şekilde satış vaadi tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ancak, kesin satışın
yapılabilmesi için tüm ortaklara iştirak halini çözerek hisseli mülkiyete
geçmesi gerekir.
 
775 sayılı yasa kapsamındaki yerlerde yapılan satış vaatlerinin tescili :
 
3366 sayılı yasa ile 775 sayılı gecekondu kanununa göre sağlanan veya gecekondu
bölgelerinde olup da, hak sahiplerine tesis edilen arsa ve konutların, söz
konusu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar, noterler vasıtası ile düzenlenen
harici satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile başkalarına yapılan satışlar
geçerli olmaktadır. Daha önce bedeli tamamen ödenene arsa ve konutlar satış veya
yapılanlar adına valilik veya belediyelerin durumu açıklayıcı yazılar üzerine
gerekli tapu harçlarının ilgisinden tahsil sureti ile resmi senet tanzim
edilmeksizin lehine satış vaadi yapılanlar adına tescil yapılabilmektedir.
 
Sona erme -kütük iptali
Satış vaatlerinde sözleşmede belirtilen süre içerisinde kesin satışın yapılması
gerekir. satış vaadinin şerhi, kendiliğinden taşınmazın satış vaadi leh darına
devrini sağlamaz. bu husus tapu sicil müdürlüğünce de yerine getirilemez.
Taşınmazın malikinin esas satışa yanaşmaması halinde, satış vaadi leh darı
mevcut satış vadi sözleşmesine dayanılarak taşınmazın mülkiyetinin devrini
mahkemelerden isteyebilir. Mahkemenin vereceği kesinleşmiş karara göre tapu
sicil müdürlüğü tescili yapar.
 
Satış vaadi tapu kütüğüne şerh verilmesinden itibaren 5 yıl içerisinde satışın
yapılması gerekir. Bu süre içerisinde satış yapılmazsa satış vaadi şerhi
kütükten tapu sicil müdürlüğünce resmen terkin edilebilir. Ancak, tapu harcını
geciktirmesi nedeni ile, resen terkini uygulama alanı bulunmamaktadır. Söz
konusu sürenin geçmesi halinde malikin talebi üzerine tapu kütüğünden terkin
yapılabilecektir.
 
Satış vaadi şerhi vaat leh darı veya temsilcisinin talebi üzerine tapu
kütüğünden terkin edilebilir.
 
Sözleşmede yazılı bedel ile taşınmazın bildirilen emlak vergisi beyan değerinden
yüksek olanında %03, 6 tapu harcı, lehine satış vaat edilenden tahsil edilir.
 
Ayrıca döner sermaye bedeli de tahsil edilecektir.
 
-----
 
Satış vaadi sözleşmelerinde cezai şart konulmasında fayda vardır. Alıcı isterse
vaadin yerine getirilmesini, isterse cezai şartın ödenmesini talep edebilir.
Ancak satıcı cezai şartı ödemekle taahhüdünden kurtulmuş sayılmaz, tercih
hakkını kullanamaz. Ayrıca sözleşmenin tanzimi sırasında verilen ve geri
alınması gerekmeyen vazgeçme tazminatı istenebilir. Sözleşmede cezai şartın
vazgeçme tazminatı olduğu açıklanmış ise vazgeçme tazminatı olarak kabul edilir.
vazgeçme tazminatı, alıcıya bedeli karşılığında vazgeçme yetkisi veren sözleşme
esnasında ödenen ve geri alınmayan tazminat parasıdır.
 
Örnek :
Ana hatları ile aşağıdaki gibidir. Alıcının ve satıcının fotoğrafları
yapıştırılır.
 
Satış bedelinin peşin / vadeli ayrıca cezai şart / vazgeçme tazminatı, vaat
edilen taşınmazın üzerinde bulunabilecek bir kısıtlılığın (ipotek, haciz, vs.)
satış tarihinden önce satıcı tarafından çözüleceği, vs. şartlar ayrıca eklenir.
 
 
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
 
Tarih: ....... / ....... / .......
 
Aşağıda mühür ve imzası bulunan ........... Noteri ........... dairemde görev
yaparken yanıma gelen ve gösterdiği ........... nüfus dairesinden verilen
fotoğraflı / fotoğrafsız ........... gün ve ........... numaralı nüfus cüzdanına
göre ........... ili ........... ilçesi. ........... köyü / mahallesinde
........... numaralı hanede kayıtlı ........... oğlu / kızı ...........
tarihinde ........... doğma ve halen ........... ili ........... ilçesi
........... köyü / mahallesinde ........... numaralı evde oturduğunu söyleyen
........... düzenleme şeklinde bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi istendi.
 
Kendisini ........... sebeple tanıdığım gibi bu işlemi yapma yeteneğinin
bulunduğunu da gördüm. Satıcı ........... söze başladı taşınmazın tamamını
(veya. ........... payını) ....................... ye ........... liraya satması
vaat ediyorum. Paramı tamamen aldım. ........... ay içinde tapu satış işlemini
yapacağım (veya satış işlemi için ........... vekil tayin ettim).
 
Yukarıda gösterilen süre içinde satış işlemini yapmadığım taktirde ...........
lira cezai şartı ödemeyi kabul ederim.
diye sözünü bitirdi oturumda hazır bulunan alıcı ........... söze başlayarak
(Bende yukarıda yazılı taşınmazın satış vaadini aynı şartla kabul ediyorum) diye
sözlerini bitirdi.
 
Taraflar huzurunda tanzim edilen bu tutanak okumaları için kendilerine verildi.
Okuduktan sonra yazılanların kendilerinin gerçek arzularının olduğunu
bildirmeleri üzerine altı tarafımızdan imzalandı.................
 
Tarih: ....... / ....... / .......
 
 
Satıcı
Alıcı
Şahit
 
 
ŞERH (KONTRATA)
Kira kontratı, sahibi veya temsilcisi ile kiralayacak kişi arasında yapılır.
Şerhi söz konusu kontratın tapu sicil müdürlüğüne ibrazı ve onaylatılması
gerekir.
 
Tapu'ya Şerh :
Taraflar arasında düzenlenen kira kontratının tapu kütüğüne şerhini, malik veya
temsilcisi tapu sicil müdürlüğünden talep eder.
 
Kontratta artış belirtilmişse hesaplamada söz konusu artış da göz önüne alınır.
Kira artışı belirtilmemişse herhangi bir oran uygulanmayacaktır.
 
Kira bedeli döviz cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinin şerhinde, şerh
günündeki Türk lirası karşılığı üzerinden harç ve damga vergisi tahsil
edilecektir.
 
Eğer kontrat notere tasdik ettirilmiş ise, damga vergisi noterce tahsil
edileceğinden ayrıca tapu sicil müdürlüğünce damga vergisi tahsil edilemez.
 
ŞERH (TAPUYA)
Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak üzere, bazı şahsi hakların kaydedilmesidir.
Sadece taraflara karşı hüküm ifade eden şahsi haklar, tapu kütüğüne şerh
edilmekle herkese karşı ileri sürülebilen bir mahiyet kazanmaktadır.
Şunu da belirtmek gerekir ki, kütüğe işlenen şerh verme, taşınmazın devri veya
üzerine hak tesisine engel değildir. Taşınmazı devralan veya üzerine lehine hak
tesis edenlerin şerhi kabul etmesi halinde, söz konusu işlemler
yapılabilmektedir.
 
ŞERH VERME
 
A-KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ
Kira sözleşmesi, taşınmaz maliki veya temsilcisi ile taşınmazı kiralayacak kişi
arasında yapılır. Şerhi için söz konusu sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne
ibrazı gerekir.
 
Kira sözleşmesi taraflar veya bunların temsilcileri arasında yazılı şekilde
yapılacağı gibi söz konusu sözleşme notere de tasdik ettirilebilir. Herhangi
şekilde düzenlenirse düzenlensin, sözleşmede aşağıdaki hususlar yer almalıdır ;
 
a) Kiralanacak taşınmazın açıkça belirtilmesi ,
b) Kira süresi
c) Bedel
d) Varsa şartların yazılması
 
Tasarruf kısıtlı taşınmazlar da kira şerhi
Taşınmaz üzerinde, tedbir ve kanuni kısıtlamalar gibi, kira şerhine engel bir
kısıtlama söz konusu değilse, kiranın tapu kütüğüne şerhi mümkün olacaktır.
Taşınmazın ipotek ve benzeri haklarla kısıtlı olması kira şerhine engel teşkil
etmeyecektir. Bu durumda şerhin hukuki sonucu, şerh tarihinden sonra tapu
siciline kaydedilecek haklar için söz konusu olacaktır.
 
B- SATIŞ VAADİ
Satış vaadi, taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. Satış vadi
taşınmazın kesin satışı demek olmayıp, satışı yapma taahhüdüdür. Kendisine satış
vaadinde bulunan kimse, sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini
tapu sicil müdürlüğünden isteyemez. Sadece kütüğe şerhini talep edebilecektir.
 
Satış vaadinin tapu kütüğüne şerhini, aksi sözleşmede kararlaştırılmışsa
taraflardan herhangi birisi tapu sicil müdürlüğünden talep edebilmektedir. Talep
için, şerh hususunun sözleşmede yazılı olması da şart değildir.
 
Ayrıca, satış vaadi sözleşmesinin tanziminden itibaren beş yıllık süre geçmiş
olmasa dahi satış vaadinin kütüğe şerhi mümkün olabilecektir.
 
Satış vaadi sözleşmesinin düzenleme yetkisi sadece notere aittir. Tapu sicil
müdürlüğünün bu tür sözleşmeleri tanzime yetkisi bulunmamaktadır. Şerh için söz
konusu satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
 
Sözleşmede hangi hususlar bulunmaktadır?
Satış vaadi ileride yapılacak kesin satışın vaat ve taahhüdü olması sebebiyle,
satış için aranılan hususlar, satış vaadi sözleşmeleri içinde geçerlidir.
Sözleşmenin Tarafların temsilcileri tarafından düzenlenmesi de mümkündür.
Bunların yanında söz konusu sözleşmelerde aşağıdaki hususlar yer almalıdır
bunlar ;
 
a) Düzenlenme şeklinde tanzimi
b) Tarafların kimliklerinin nüfus hüviyet cüzdanı ile tespiti,
c) Tarafların fotoğraflarının bulunması ve tasdiki,
d) Satış bedeli
e) Satış vaat ve taahhüdü,
f) Vaade konu taşınmazın açıkça belirtilmesi
 
C)-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ
Kat karşılığı inşaatta, taşınmaz maliki taşınmazının veya belli bir hissesini,
yapılacak inşaata karşılık müteahhide devretmeyi kabul etmekte, üstlenici
(müteahhit) de devralacağı taşınmaz veya paya karşılık bedel ödemeyerek bunun
yerine yapılacak inşaatta binanın belli bir kısmını arsa sahibine inşa edip,
teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
 
Kat karşılığı inşaat hakkının şerhi tapu sicil tüzüğünde yer almıştır. Söz
konusu sözleşmeyi düzenleyecek makam noterdir. Tapu sicil müdürlüklerini bu tür
bir sözleşmeyi düzenleme yetkisi bulunmamaktadır. Tapu kütüğüne şerh için
noterde düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekir. Şerhi
talep etme yetkisi taşınmaz malikine aittir. Ancak sözleşmede üstlenicinin
(müteahhidin) de şerhi talep edileceği belirtilmişse Müteahhide şerh
verdirebilecektir.
 
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada tarafların uyması gereken pek çok
şart ve yükümlülükleri içerebilmektedir. Tüm bu şart ve yükümlülüklerin tapu
kütüğünde gösterimi mümkün değildir. Ancak sözleşme kütüğe şerh verilmekle,
sözleşmedeki şart ve yükümlülükler, artık taşınmazı sonradan edinen veya lehine
hak tesis edilen kişileri de etkileyecektir. Şerhin amacıda esasen budur.
 
Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesi gereği mülkiyet devri yapılabilir mi?
Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmeleri tapu kütüğüne sadece şerh verilebilir.
Tapuda mülkiyet devrini sağlamaz. Mülkiyet devri için, buna ilişkin (kat
karşılığı temlik) resmi sendin tapu sicil müdürlüğünce ayrıca düzenlenmesi
gerekir. Zira taşınmazların devrine ilişkin sözleşmeleri düzenleme yetkisi bazı
istisnalar hariç sadece tapu sicil müdürlüklerine aittir.
 
Üstlenici (müteahhit) sözleşme şartlarının yerine getirildiği, binanın inşa
edildiği gerekçesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapu devrinin
yapılmasını talep edemez. Taşınmaz malikin sözleşme gereği tapu sicil
müdürlüğündeki mülkiyet devrince yanaşmaması halinde, mahkemeye müracaat ile
taşınmazın alınacak kesinleşmiş mahkeme kararı gereği mülkiyet devri
sağlanabilir.
 
D)- MALİKİN TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ TASARRUFUNU KISITLAYICI BAZI ŞERHLER
 
a)-Haciz-İhtiyati Haciz :
Haciz, herhangi bir alacağın tahsilinin temini için icra müdürlüklerinin borçlu
taşınmazına müracaat etmesidir. Kamu alacağından dolayı vergi daireleri ve
belediyeler gibi bazı kamu kurumları da alacak takibinde bulunarak taşınmazları
haciz edebilmektedir.
 
Hacizde alacağın varlığında herhangi bir ihtilaf söz konusu değildir. İlgili
dairelerin tapu sicil müdürlüğüne talepleri üzerine tapu kütüğüne şerh verilir.
 
İhtiyati hacizlerde alacak taraflar arasında ihtilaflıdır. Ancak mahkemeler
alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak amacıyla,
borçlunun taşınmazları üzerine ihtiyati haciz koydurabilmektedir. Bu sebeple
ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talebi, ilgili mahkemenin talimatı üzerine icra
müdürlüklerince tapu sicil müdürlüğüne yapılmaktadır.
 
b)-Tedbir-ihtiyati tedbir :
 
Tedbir, mahkemelerde görülmekte olan bir dava sebebi ile taşınmazın bir
başkasına devrini veya üzerine herhangi bir hak tesisini önlemek amacıyla,
ilgili mahkemenin bu husustaki kararının tapu siciline şerh verilmesidir.
 
İhtiyatı tedbir ise taşınmazın mülkiyetinin çekişmeli olduğu hallerde söz
konusudur. Her ne kadar şerh verilme sebepleri farklı olsa da her ikisinin de
doğurduğu sonuç aynıdır.
 
Taşınmazlar üzerine tedbir veya ihtiyati tedbir şerhinin verilmesi, ilgili
mahkemenin talebi üzerine olmaktadır.
 
Tedbir veya ihtiyati tedbirli taşınmazların durumu :
 
Tedbir veya ihtiyati tedbir şerhi verilmiş taşınmazların malikince bir başkasına
devri veya üzerine hak tesisi mümkün değildir. Söz konusu bu şerhler taşınmazın
herhangi bir tasarrufa konu olmasını engellemektedir. Ancak devir ve hak tesis
edici mahiyette olmayan işlemler ilgili mahkemenin muvafakat? ı ile
yapılabilmektedir.
(isim ve cins vb).
 
c)-İflas ilanı
 
İflas ; iflasa tabi kişilerin borçlarını ödeyememesi durumunda, ticaret
mahkemesince tasfiyesine karar verilmesi halidir.
 
İflasa ticaret mahkemesince karar verilmesinden sonra bu hususun tapu sicil
müdürlüğüne bildirilmesi halinde tapu kütüğüne şerh verilmekle, tedbirde olduğu
gibi taşınmazın malikince tasarrufu mümkün değildir.
 
İflas şerhi ; ilgili ticaret mahkemesi veya iflas memurluğunun talebi üzerine
tapu kütüğünden terkin edilir.
 
d)- Konkordato
 
Konkordato ; borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişinin,
alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için ticaret mahkemesince
izin verilmesidir.
 
Ticaret mahkemesinin konkordato şerhi talebinde bulunan kişiye verdiği süre yine
aynı mahkemenin talebi üzerine, tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir. Şerhin
kaldırılması yine aynı mahkemenin yazı ile olur.
 
Konkordato şerhi ile malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması mümkün
değildir.
 
SİGORTACILIK
Bir kimse veya kuruluşun belli bir ücret (prim) karşılığında parayla ölçülebilir
menfaatini yasal tanımlar içinde tehlikelerden oluşacak zararlarını karşılamak
üzere yapılan bir anlaşmadır. T.T.K’nun 1263. maddesine göre SİGORTA "Sigorta
bir akittir ki, bununla sigortacı, bir prim (ücret) karşılığında, diğer bir
kimsenin para ile ölçülebilir menfaatini zarara uğratan bir rizikonun meydana
gelmesi halinde tazminat vermeyi veya bir-birkaç kişinin hayat müddetleri
sebebiyle veya hayatlarında meydana gelen belli bir takım olaylar dolayısıyla
bir para ödemeyi üzerine alır" diye tanımlamıştır.
 
SİGORTA SÖZLEŞMENİN UNSURLARI
a- Sigortalı (Sigorta ettiren):
Sigortalı gerçek veya tüzel kişi olabilir. Sigortalı, mal veya hayati güvence
altına alınan kimse veya kuruluştur.
Sigorta ettiren :
Sigortacı ile sigorta sözleşmesi yapan kimseye sigorta ettiren adı verilir.
b- Sigortacı:
Sigortalanmak isteyen kişi veya kuruluşlara sigorta sözleşmesi gereğince ücret
(prim) karşılığında teminat veren şirketlerdir.
 
SİGORTALANABİLİR MENFAAT
Sigorta sözleşmesinin önemli bir unsuru menfaattir. Aslında sigorta güvencesi
altına alınan mal veya can değil bunların üzerindeki menfaatlerdir. Bir malı:
kiracı, rehinli, alacaklı malik gibi o mal ile çeşitli hukuki ilişkisi bulunan
kişiler sigorta ettirebilirler.
Bir hasar halinde sigorta tazminatı ödenirken bu ilişkiler göz önünde
bulundurulur.
 
Menfaat ilişkisi :
- Ekonomik maddi olmalıdır.
- Para ile ölçülebilmelidir.
- Yasal olmalıdır.
 
Menfaatin ekonomik olması, para ile ölçülebilir olması aynı şey değildir. Öyle
ekonomik olduğu bilinen menfaatler vardır ki para ile ölçülmesi mümkün değildir.
Örneğin; değerli bir ressamın tablosunun mutlaka maddi bir değeri vardır, para
ile ölçmeye kalktığınızda belli bir meblağ üzerinde anlaşmak mümkün olmayabilir.
Sigortalanabilir, menfaatin meşru olması gerekir. Meşru olmayan yani yasalara
aykırı işlemler sonucu doğacak menfaatler sigortalanamaz.
Örneğin; kaçak bir malın nakliyat sigortasının yapılması mümkün değildir.
 
RİZİKO
Riziko; karşılaşılması muhtemel bir tehlikedir. Sigortanın asıl amacı fertlerin
hayatta karşılaşmaları muhtemel risklere karşı teminat verilmesidir. Sigorta ile
tesadüfen oluşan zararlar önceden alınan tedbirlerle bertaraf edilmiş olur.
Riziko, gelecekte olası, belirsiz ve meşru olmalıdır.
 
SİGORTA BEDELİ
Sigortalının beyan ettiği ve poliçede yazılı olan meblağdır. Sigorta bedeli,
hasar halinde sigortacının ödeyebileceği en yüksek tazminat miktarını ifade
eder. Sigorta bedeli ile sigorta değerinin birbiriyle karıştırılmaması gerekir.
 
SİGORTA DEĞERİ
Sigorta değeri, sigorta yapılan kıymetlerin günün piyasa şartlarına uygun rayiç
değeridir. Hasar halinde sigortalının tazminatını tam alabilmesi için ideal olan
SİGORTA BEDELİ=SİGORTA DEĞERİ halidir.
 
SİGORTA TAZMİNATI
Sigorta tazminatı; hasarın gerçekleşmesi halinde sigortacının ödeyebileceği
meblağa denir. Bir sigorta tazminatına hak kazanabilmek için gerçekleşen riziko
ile meydana gelen hasar arasında doğrudan ilişkisi olması gerekir. Tazminatın
ödenmesinde iki önemli problem vardır.
 
1- EKSİK SİGORTA : Sigorta bedelinin sigorta değerinden az olması durumudur.
Eğer sigorta bedeli gerçek değerinin altında gösterilmiş ise eksik sigorta var
demektir.
 
ÖRNEK:
Sigortalanan Değer=20.000.000 TL.
Sigorta Ödenen Bedeli =10.000.000 TL. ise meydana gelecek 4.000.000.TL.lik
hasarda 2.000.000.TL. ödenecektir.
Çünkü malın tamamı değil yarısı sigortalanmıştır.
 
Eksik sigortada, sigortalı malın hasara uğraması halinde :
a) Tam hasar meydana gelmişse, poliçede yazılı olan bedel tazminat olarak
ödenir.
b) Kısmi hasarda ise
Tazminat = Hasar x (Sigorta bedeli) /Sigorta Değeri formülü ile hesaplanarak
ödenir.
 
2- ASKIN SİGORTA :
Sigorta bedelinin, sigorta değerinden fazla olması haline askın sigorta adı
verilir. Bu durumda sigortalı ödemesi gerekenden fazla prim ödemesinde bulunur.
Hasar halinde tazminat gerçek değeri ne ise onun üzerinden ödenir, fazladan
alınan primler sigortalıya iade edilir. Eğer hasar meydana gelmezse, büyük
olasılıkla aşkın sigortanın farkına varılmaz ve sigortalı fazla prim ödemiş
olur. İster eksik sigorta, isterse aşkın sigorta olsun iki durumda da
sigortalının zararı söz konusu olacağından, sigorta bedeli hesaplanırken çok
dikkatli olunmalıdır.
 
3- MUTABAKATLI DEĞER SİGORTASI :
Herhangi bir hasar halinde sigorta bedeli nedeniyle, sigortalı ile sigortacı
arasında bir anlaşmazlığın çıkmaması için bilhassa büyük değerli poliçelerde,
teminat altına alınacak rizikonun sigorta değerinin, yapılacak bir ön ekspertiz
ile tespit edilmesi ve tespit edilen bu değer üzerinde sigortalı ile
sigortacının mutabık kalması zorunludur. Mutabık kalınan bu duruma bir hasar
halinde iki tarafta itiraz edemez.
 
SİGORTA PRİMİ :
Sigortacının hasar halinde ödeyeceği tazminata karşılık olarak sigorta ettiren
tarafından peşinen veya taksitle ödenen ücrettir.
Bu ücret; teknik olarak hesaplanan prime, masrafla komisyonlar kar gibi
unsurların eklenmesiyle bulunur.
 
SİGORTA SÖZLEŞMESİ KURULUŞU:
SİGORTA TEKLİFİ : Sigortacılıkta genellikle sigortacı tarafından sigorta
ettirene sigorta edilecek rizikonun içeriği hakkında bilgi edinebilmek için
önceden hazırlanmış bir soru listesi verilir. Bu listeye uygulamada Sigorta
Teklifi adı verilmektedir.
 
POLİÇE :
Sigortacı ile sigortalı arasında sigorta sözleşmesinin (akdinin) yapılmış
olduğunu ve sözleşme şartlarını gösteren bir belgedir. Sigorta akdinin başlaması
için poliçenin düzenlenmesi şart değildir. Poliçe bir ispat vasıtasıdır.
 
SİGORTA SÖZLEŞMESİ :
Tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun bir şekilde rızalarını beyan
etmeleri ile gerçekleşen bir sözleşmedir.
 
Bu sözleşmede; sigortacının sorumluluğunun başlaması için, sigortalının mutlaka
prim ödemesi gerekir. Prim taksitle ödenmesi kararlaştırılmışsa sorumluluğun
başlaması için primin bir kısmını ödemiş olması da yeterlidir.
 
SİGORTACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ
- Sigortacı, sigorta sözleşmesinde taahhüt edilen tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Hasar tazminatı kural olarak nakden ve defaten ödenir. Anlaşmazlık halinde
yenisi sağlanarak da hasar karşılanabilir. Hayat Sigortalarında toplu ödeme ve
gelir bağlama şeklinde tazminat ödemesi yapılır.
- Halefiyet ve rücu hakları : sigorta şirketleri hasar tazminatını ödedikten
sonra doğan "rücu" hakkını kullanarak zarara sebep olana ödetme yoluna giderler.
Sigortacının, yasal olarak ödediği tazminat tutarınca sigortalısının yerine
geçmesi ve onun haklarını koruması "halefiyet hakkı" adı verilir. Halefiyet
hakkı, zarar verenle sigortacıyı karşı karşıya bırakır. Sigortalı, zarar
verenden, sigortacı tarafından tazmin edilen aynı zarar ziyan için ikinci kez
tazminat isteme yoluna gidemez.
-Sigorta poliçesi düzenleme ve verme yükümlülüğü.
EVLATLIĞIN DURUMU
Miras bırakanın sağlığında edindiği evlatlığı ve onun çocukları evlat edinenin
çocuklarıyla eşit miras hakkına sahip olur. Ancak, evlat edinen kişiden önce
ölen evlatlığa, evlat edinen mirasçı olamaz.
 
MAHFUZ HİSSE
Miras bırakanın; sağ iken ölüme bağlı tasarrufla, çocukları, ana ve babası, kızı
ve erkek kardeşleri veya karısı, kocasını, mirastan yoksun bırakması mümkün
değildir. Bu kişilerin kanundan doğan mirasçılık payına ''mahfuz hisse'' denir.
 
Mahfuz hisse miktarları şöyledir :
-Çocuklar için kanuni miras hakkının dörtte üçü.
-Ana babanın her biri için kanuni miras haklarının yarısı.
-Kardeşlerden her biri için kanuni miras hakkının dörtte biri.
-Sağ kalan eş için, çocuklarla birlikte mirasçı olunması halinde kanuni miras
hakkının tümü kalır.
 
MİRASTAN YOKSUNLUK
Halk arasında ''evlatlıktan reddetmek, nüfustan sildirmek'' şeklinde bilinen
''mirastan iskat '' (çıkarma) ve ''mirastan mahrumiyet'' ancak aşağıdaki
şartlarda olur;
 
Mirasçı, miras bırakana veya yakınlarına karşı ağır bir suç işlerse ya da miras
bırakana veya ailesine karşı yasalardan doğan yükümlülükleri yerine getirmezse,
miras bırakan ölümüne bağlı olarak, bu kişiyi ''mirastan iskat'' edebilir.
 
Mirastan mahrumiyet ise; kasten miras bırakanı öldüren veya buna teşebbüs
edenler, zorla miras bırakanı ölüme bağlı tasarrufta bulunmaya (vasiyet gibi)
veya bulunmamaya mecbur edenler, miras bırakanın yeniden yapamayacağı ölüme
bağlı tasarrufu gizleyen veya bozanlar, sonradan affedilseler bile mirastan
mahrum olurlar.
 
Mirastan iskat ve mirastan mahrumiyet halleri kişiseldir.
Mahrum olan mirasçılar mirastan pay alamazlar. Ancak çocuklarının miras hakları
devam eder.
 
MUKAVELEDEN DOĞAN MİRASÇILIK
Medeni kanunumuzun kabul ettiği bir başka mirasçılık şekilde sözleşmeden
doğmaktadır. Bunlar vasiyetname ve miras mukaveleleridir. Mirasçılığın sözleşme
ile doğması halinde miras hükümleri, yapılan bu tür sözleşmelerin neticelerine
göre belirlenecektir.
 
MİRAS REDDETME
Gerek kanuni mirasçılar ve gerekse mukavele ile mirasçı tayin edilenler,
kendilerine düşen Mirası ret edebilirler. Mirasın reddi kanuni mirasçılar
tarafından, ölümün öğrenildiği tarihten itibaren, mukavele ile mirasçı
atananlarda ise, mirasçılığın kendilerine resmen tebliğ edildiği tarihten
içerisinde 3 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekmektedir.
Mirasın reddi halinde alınacak veraset belgesinde bu husus belirtilmek sureti
ile mirasçılık ve miras payları belirlenecektir.
 
MİRAS PAYINDAN FERAGAT
Miras bırakan, mirasçılardan birisi ile, bir karşılık söz konusu olmadan veya
karşılık sağlayarak mirastan feragat sözleşmesi yapabilmektedir. Bu halde
feragatte bulunan mirasçılık sıfatını kaybedecektir. Mirastan feragat sözleşmesi
ölüme bağlı bir tasarruf olup miras bırakanın sağlığında, resmi vasiyet şeklinde
yapılması gerekir.
 
MİRAS YOLUYLA DEVİR (Temlik)
Ölümden sonra, mirasçılar kendilerine intikal eden miras paylarını birbirlerine
veya üçüncü kişilere bedelli veya bedelsiz temlik edebilmektedir. Mirasçıların
kendi aralarında yapacakları temlikler için sözleşme tapu sicil müdürlükleri
veya noterlerce tanzim edilebilir. Bu durumda iştirak hali çözülmeden tescil
yapılabilir.
 
Mirasçıların üçüncü kişilerle yapacakları miras payı temliklerine dair
sözleşmeler ise, tapu sicil müdürlüklerince tanzim edilmez, noterce tanzimi
gerekmektedir.
 
Bu durumda taşınmazın mirasçılar adına intikali ve iştirak hali çözülmeden,
noterde düzenlenecek temlik sözleşmesi ile üçüncü kişi adına tapu siciline
tescil mümkün değildir.
 
İSTENEN BELGELER.
a) İştirak halinde mülkiyet (hisse belirtilmeden) esasına göre tescili
istenenlerde;
 
1. İntikali istenen taşınmazın tapusu,
2. İntikal isteminde bulunan mirasçı veya yetkili temsilcinin nüfus cüzdanı,
3. Veraset belgesinin aslı veya noterden tasdikli örneği.
 
b) Müşterek mülkiyet (hisse) esasına göre tescil edileceklerde;
 
1. İntikali istenen taşınmaza ait tapu,
2. Tüm mirasçıların veya temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3. Tüm mirasçıların veya temsilcilerin intikali istenen taşınmazlar adedince 6x4
büyüklüğünde son 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları,
4. Medeni kanun içerisindeki ölümlerde murise ait veraset belgesinin aslı veya
noterden onaylı örneği,
5. Medeni kanundan önceki ölümlerde mahalle veya köy ihtiyar kurulunca
düzenlenen ilmühaber veya veraset senedinin aslı veya noterden onaylı örneği.
 
İntikale konu olan taşınmaz malların emlak vergisi değerinden az olmak üzere
ilgililerce beyan edilen değerleri üzerinden binde 6 oranında tapu harcı,
intikali isteyenlerden tahsil edilir. Döner sermaye işletmesince belirlenen föy
bedeli tahsil ettirilir.
 
Yukarıda belirtilen belgelerle Tapu Sicil Müdürlüğüne bizzat veya yetkili vekili
müracaat etmesi yeterlidir. İstem görevlilerce Tapu istem belgesine yazılır ve
ilgililerce imzalandıktan sonra işlem sonuçlandırılır.
 
MÜŞAVİRLİK
Bir emlak müşaviri en üst düzey bilgi sahibidir. Bahsedilen hukuki bilgilerin
hepsi bunun içinde değerlendirilir. Bununla beraber, bahsedilenlerin dışında
ayrı, kendine göre özellikleri vardır.
 
Ekspertiz raporu hazırlayabilmeli, ekonomi bilgisi, toplum, yasa bilgisi, devlet
projeleri bilgisi, belediye bilgisi, zengin gayrimenkul portföyü olması gerekir.
 
Niçin emlak müşavirliği?
Emlak müşaviri sadece ortada bir alıcı varken veya bir satıcı varken ikisinin
arasını yaparak, iş yapan kişi değildir. Emlak müşaviri, ortada gayrimenkulla
ilgili kurum, kişi ve kuruluşları kafasında hiçbir iş yokken dahi olayları çok
iyi takip etmenin neticesinde buradaki tüm bilgilerin hepsini kendi bünyesinde
toparlamanın neticesinde danışmanlığını yaptığı, müşavirliğini yaptığı kişi
kurum veya kuruluşların önüne kendilerine göre hiç olmadık düşünmedikleri
zamanda dahi çok cazip bir dosyayı koyabilen "bundan dolayı böyle bir yatırıma
girerseniz, sizin için bu, şu açılardan randımanlıdır. Size şunları getirebilir"
diye ortaya koyabilen ve o işi neticelendirebilen kişidir.
 
Emlakçı, emlak konusunda bahsedilen teknik, hukuki, mali ve ekonomik bilgilerin
hepsini bünyesinde toparlar. Faiz oranlarını, döviz kurlarını her gün takip
eder.
 
Ekonomide bir üçgen vardır. Bunun bir tarafında repo, bir tarafında döviz, bir
tarafında de borsa vardır.
Para bu şeytan üçgeni içinde dönüyor.
Herhangi bir yerden patladığı takdirde anında gayrimenkulla akıyor. Onun için
ekonominin çok iyi bilinmesi gerekir. Yatırımcı müşterinin yatırımını
gayrimenkula kanalize etmesini bilmelidir.
 
Toplumsal bilgi :
Toplumsal bilgiden kasıt, toplumsal olarak halk arasındaki yönlenmeler çeşitli
dengelerde kaymalıdır. Bilindiği gibi insanlar köylerden varoşlara yerleşmekte,
varoşlardan şehir merkezlerine yerleşmekte, oradan uydu kentlere yerleşmekte ve
bunun neticesinde bu hareketleri takip ederken eğer bir uydu kentte hareketlenme
varsa uydu kent bölgesinde yeni bir yer söz konusuysa ve o yere yapılacak olan
projeye adı geçen bahsettiniz yatırımcıya para kazandıracaksa o zaman toplumsal
hareketi çok iyi takip etmek zorundadır.
Örneğin:
''Şu bölgede proje yapabiliriz. bize bunu getirir, bu kadar yatırım var, halk bu
tarafa yönleniyor'' denilirse gerçek bilgi verilirse yani toplumsal bilgi
yeterliyse ortaya faydalı bir iş koyulabilir.
 
Emlakçı yasal çalışmaları çok iyi takip etmek zorundadır. O bölgelerle ilgili
bir yasa çıkarılabilir. Örneğin göl koruma alanlarının sınırları genişledi. Göl
koruma alanlarında bir yıkım gerçekleştirilebilir. O zaman da insanları tam yasa
çıkmak üzereyken değişme ihtimali varken o insanları yanlış bir bölgeye
gönderemezsiniz. Onun içinde yasaları takip etmek zorunludur.
 
Devlet projeleri bilgisinde, bir yerden otoban geçecekse bir yerde herhangi bir
şekilde o bölgenin imarını değiştirecekse, büyük çaplı devlet bünyesinde bir
proje varsa, devletin bir projesi var, organize sanayi bölgesi... orada bir
arsamız var, 500 dönüm bir arazi. Burası 5'er dönümler halinde parsellenebilir.
İmarı çıkmak üzere'' denilebilir.
Organize devlet kademesinden kesinleşti denilerek dosyaya konulabilir ve
yönlendirilebilir.
 
Hemen hemen her belediye bir kooperatifler birliği oluşturma aşamasındadır. Her
belediye gayrimenkul sektöründe yeni alanlar açıyor. Kendilerine kaynak
yaratmaya çalışıyorlar. O yüzden çalışan bölgedeki belediyelerin projeleri iyi
takip edilmek zorundadır.
 
Yukarıdaki belirtilen tüm özelliklere göre emlakçı kendisini donatmalı, bilgili
birde zengin gayrimenkul portföyü olmalıdır.
Zengin portföyünü her emlakçı kendi olanaklarıyla bulabileceği gibi aynı zamanda
organizeyle, çevreyle, birleşerek de bulabilir.
Portföy sorunu da halledildikten sonra, tüm bu özellikleri kendi bünyesinde
barındıran emlakçıya sadece ekspertiz raporu gerekiyor. Bulduğu yerin ekspertiz
raporunu istenilen çerçeve içinde kalmak şartıyla, yorum katmadan, gerçekçi
olarak ortaya koyulacak, hemen ardından müşavirlik yapılacak. Dosyanın içine
rapor konulacak, dosyadaki mülk budur.
Artı bölgedeki toplumsal kaymalar, toplumsal yararlanmalar veya devlet projeleri
veya belediye projeleri veya yasa çalışmalarından dolayı eğer bu organizasyonu
gerçekleştirirde burada böyle bir yatırım yaparsanız, bu yatırım genel
fizibilitesi budur ve bu rapor doğrultusunda yapılacak olan çalışma böyledir,
artı değer getirir.
Bu yatırımın sonunda elde edilecek olan kazanç miktarı budur'' şeklinde rapora
konulmalıdır. Alıcı her ekspertiz raporunu değerlendirir, müşavirlik raporunu da
değerlendirir daha sonra kararını verir. Gerçek anlamda bu şekilde çalışan bir
kişinin emlak müşavirliğinde başarılı olması mümkündür.
 
Emlak müşavirliğinde; belediye ve devlet projeleri konusunda kuşkusuz bu
birimlerdeki bazı insanlarla diyalogda olunması gereklidir. Hedef bölgedeki
belediye ile de yapılacak işler hakkında bir takım bilgiler elde edebilirsiniz.
 
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA
Taşınmaz sahibinin kendisini ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek
şartıyla bunu sağlayacak kişiye taşınmazını devretmesini sağlayan bir işlemdir.
 
Ölünceye kadar bakma akdine ilişkin sözleşmeler, tapu sicil müdürlükleri,
noterler veya sulh hakimi tarafından düzenlenebilmektedir. Sözleşmenin tapu
sicil müdürlüğüne ibrazı ile malik veya temsilcinin tescil talebinde bulunması
gerekir. Sözleşmede tescilin, taşınmazı bu şarta bağlı olarak devralacak kişi
bakımından talep edileceği yer almışsa, bu takdirde tescil, bu kişi tarafından
talep edilecektir.
 
Bakım alacaklısı sadece gerçek kişiler olabilir. Bakım borçlusu ise gerçek kişi
veya tüzel kişiler olabilecektir.
 
Ölünceye kadar bakma akitlerinin tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen diğer akitli
işlemlerden farkı, resmi senette iki şahidin olmasıdır. Ayrıca, resmi senet özel
bir şekilde düzenlenir. Bunların nedeni de ölünceye kadar bakma akitlerinin yasa
gereği resmi vasiyet gereği tanziminin zorunlu olmasıdır.
 
SÖZLEŞMEDE TAŞINMAZ SAHİBİ OLMALI MIDIR?
Ölünceye kadar bakma akitlerinde, malikin işleme bizzat mı katılacağı, yoksa bir
vekil ile de işlemin yapılıp yapılmayacağı uygulamada tartışmalıdır. Ölünceye
kadar bakma akdi mahiyeti itibari ile işlemin bir vekil tarafından yapılmasına
imkan vermemektedir.
Kaldı ki, borçlar kanunumuzun 512. Maddesi, sözleşmenin miras mukavelesi
düzenleyen medeni kanunun 492. Maddesi de resmi vasiyet şeklinde tanzim
edilmedikçe, mukavelenin geçerli olmayacağını hükme bağlamıştır.
Resmi vasiyet ile yapılamayacağı anlaşılmaktadır.
 
Yasanın resmi vasiyet şeklini zorunlu tutmaktaki amacı düşünüldüğünde bunun
tersi bir uygulama yasanın gütmekte olduğu amaca ters düşecektir.
 
BAKIM ALACAKLISININ KANUNİ İPOTEK HAKKI :
Söz konusu işlemle taşınmazını devredecek olan malikin, bu işlem sebebiyle,
işleme konu taşınmaz üzerinde lehine kanuni ipotek tesisi etme hakkı vardır. Bu
hakkın kullanılması işlem sırasında veya taşınmazın devrinden itibaren üç ay
içerside olabilmektedir.
 
Kanuni ipoteğin miktarını taraflar serbestçe kabul ederler. Bu hakkın tapu
kütüğüne tescilden sonraki üç ay içerisinde kullanılmasında taraflar ipotek
miktarında anlaşamazlar ise bu hususun mahkemece tayini gerekecektir.
 
ŞARTIN YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE TAŞINMAZIN DURUMU :
Taşınmazını ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek şartına bağlı olarak
devreden bakım alacaklısı, şartın yerine getirilmediğini öne sürerek taşınmazın
mülkiyetini tekrar kazanabilmektedir. Ancak buna ilişkinin talep tapu sicil
müdürlüğüne değil, ilgili mahkemeye yapılmalıdır.
 
Mahkemenin vereceği karara göre taşınmazın tekrar edinilmesi, tapu kütüğünün
tashih edilmesi sureti ile olur. Bu sebeple kesinleşmiş mahkeme kararının tapu
sicil müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekir. Ancak, bakım alacaklısı bu hakkını
hayattayken kullanmadığı takdirde bu hak mirasçılar tarafından kullanılamaz.
 
Konunun tapu sicil müdürlüğünü ilgilendiren yönü kesinleşmiş mahkeme kararının
ibrazı halinde, tapu kaydının karar gereğince düzeltilmesi olacaktır.
 
İşleme konu taşınmaz veraset veya bağış yolu ile edinilmişse veraset ve intikal
vergisi ilişikliğinin ilgili dairesince kesilmesi gerekir.
 
Taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere bildirilen değeri üzerinden
tapu harcı, devreden ve devralandan ayrı ayrı tahsil edilir.
Ayrıca döner sermaye bedeli tahsil edilmektedir.
SATARKEN...
Gayrimenkul satış işlemi sadece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde sicil memuru önünde
yapılır.
 
Noterler satış yetkilerine sahip değildir. Noterde sadece ''SATIŞ VAADİ''
sözleşmesi yapılır.
 
Taşınmazın bulunduğu bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'ne deprem sigortası yapılmış
tapu ile birlikte, 2 vesikalık fotoğraf, nüfus cüzdanı, vergi no sicil kartı ile
başvurulur. Tüzel kişilerin satış yapabilmesi için Ticaret Sicil Memurluğu'ndan
yetki belgesi alınması gerekir.
 
VADELİ SATIŞTA BONO VE ÇEKLERE DİKKAT!
Satışı gerçekleştiren taraf olarak en problemli kısım, gayrimenkulu satın alan
tarafın yapacağı ödeme şekli ve ödeme planıdır. Eğer, imkan dahilinde ise ve
sabredebilecek süreniz varsa, size peşin ödeme yapabilecek müşteriyi tercih
etmek, her zaman için doğrudur. Ancak, sizin süreniz müsait değilse, acilen
paraya ihtiyacınız varsa ve karşı taraf da nakit olarak bir anda bedeli
karşılayamıyorsa, bazı koşulları dikkate alarak satışı vadeli
gerçekleştirmelisiniz.
 
Bu noktada dikkate almanız gereken husus, vadeli çek almaktır. Çünkü, emre
muharrer senet ya da bonolar, hukuki açıdan kimi zaman zayıf kalabilmektedirler.
Ayrıca, vadeli çek olayı Türk Ticaret Hukuku'nda var olmayan bir işlem olduğu
için, verilen çekleri, mutlaka çeklerin muhatabı olan bankadan araştırın. 3
aydan daha fazla vadeli satış gerçekleştirmeyin. Yani, gayrimenkulun üçte bir
değerini peşin, geri kalanını da iki eşit taksitle izleyen aylarda tahsil etmeye
çalışın. Ancak, karşınızdaki güvenilebilir bir müşteri ise 6 aya kadar da vade
yapabilirsiniz.
 
Satış anında son bir önemli konu, vadeli satmanız halinde, gayrimenkula ödenen
peşinattan arta kalan bedel kadar ipotek konulmasıdır. Ne kadar güvenirseniz
güvenin, alıcının ödemede çıkarabileceği herhangi bir probleme karşı ipotek
yöntemi, size her zaman bir güvence olacaktır.
 
SATIŞ İŞLEMLERİ
Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik
tarafından alıcıya devredilmektir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek
kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.
 
İSTENECEK BELGELER :
İşlem tapu sicil müdürlüğünden talep edilirken, aşağıdaki hususların satıcı
tarafından tam olarak bilinmesi gerekir.
 
a) Satışı söz konusu taşınmazın bilgisi.
b) Satış bedeli.
c) Alıcının adı soyadı, alıcı tüzel kişi ise ticaret unvanı veya adı.
d) Taşınmazın tamamının veya ne kadar hissesinin satılacağı.
e) Vadeli satış ise kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip
edilmeyeceği.
f) Satıcı ve alıcının vergi kimlik numarası.
g) Konut Sigortası.
 
SATICININ KANUNİ İPOTEK HAKKI :
Satış bedelinden arta kalan miktar için, kanuni ipotek isteme sadece bu işlemi
için satıcıya tanınmış bir haktır.
Kanuni ipotek, satış işlemi sırasında yapılacağı gibi tescilden itibaren üç ay
içinde de yapılabilir.
Hisseli satışlarda, satışı yapılan taşınmazda, alıcının daha önce adına kayıtlı
hisse var ise, bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi tapu sicil müdürlüklerince
res'en birleştirilmektedir.
 
SATIŞ BEDELİNİN TAYİNİ :
Satış bedeli, taşınmazın gerçek alım-satım bedelidir. Bu bedel taraflarca
serbestçe belirlenir. Tapu sicil müdürlüğüne bildirilen bedel üzerinden tapu
harçları tahakkuk ve tahsil edilir. Tapu sicil müdürlüğü görevlilerin, satış
bedelinin tayininde bir müdahaleleri söz konusu olamaz. Ancak ilgileri satış
bedelinin emlak vergisi beyan değerinin o yıl için belirleyen yeni değeri oranı
ile çarpımı sonucu ile bulunan değerden aşağı olmaması için uyarır. Bu değerden
aşağı olması halinde, ilgili vergi dairesince taraflara çeşitli cezalar
doğabilir.
 
Bu hakkın kullanılması zorunlu olmayıp, satış bedelinin arta kalan miktarı başka
yollarla teminat altına alınmak veya ihtiyaç duyulmamakta ise satıcı bu hakkı
kullanamayabilir. Ayrıca satıcı bedelinin tamamı peşin ödenmeyecek resmi senede
yazılabilmektedir.
Satıcının tamamını peşin olarak almadığı satış bedelinden arta kalan miktar
için, lehine kanuni ipotek daha uygun olacaktır. Kanuni ipotek miktarı satış
bedeli ile sınırlı olup, satış bedelinden daha fazla miktarlar için kanuni
ipotek tesisi mümkün değildir.
 
 
 					   Next: 1 - 2 - 3 - 5 - 6

Besler Emlakçılık Ofisi   Mehmet BESLER