KİRA VERGİSİ
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük
olamaz. Emsal kira bedeli ise, emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir. Yasanın
'emsal kira bedeli' ile ilgili hükmü halen yürürlükte ve yıllardır uygulanıyor.
 
Maliye Bakanlığı tarafından bastırılan 'Gayrimenkul Sermaye İradı' ile ilgili
'Kira Gelirleri Beyannamesi'nde de kiraya verilen gayrimenkulun vergi değeri
ayrı ayrı sorulur.
 
Örneğin, kiraya verdiği gayrimenkulun emlak vergisi değeri, 2002 yılı için ilan
edilen metrekare birim değerlerine göre 200 milyar rayici olan bir gayrimenkul
sahibinin, 2003'de yıllık kira gelirini en az 10 milyar beyan etmesi gerekiyor.
Bunun altındaki beyan yasaya göre mümkün değil.
 
 
 
KİRALAMADA KEFİL DÖNEMİ
Günümüzde ekonomideki arz-talep dengesizliğine bağlı olarak uzun zamandır en iyi
yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul, sahibi olan yatırımcıya belirli
yükümlülükler ve külfetler de getiriyor.
 
Eğer ev sahipleri bu gayrimenkullarını kullanmıyorlarsa, apartmanın işletme
projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işaret ettiği pek çok masrafı karşılamak
zorunda kalıyorlar. Bu nedenle, konut veya dairelerin kiraya verilmek suretiyle
değerlendirilmesi, mülkiyeti kullanan kiracının, daha önce ev sahibinin ödemekle
yükümlü olduğu pek çok masrafı üstlenmesi ve ev sahibinin yükünün azalması
demektir.
 
Son yıllarda bazı kiracıların kiraladıkları konuta kimi zaman büyük zararlar
vermeleri, kiracının tahliyesinde, kiraların düzenli ödenmesinde ve kira
bedellerinin artırılmasında karşılaşılan sorunlar ev sahiplerini hukuki bazda
yeni arayışlara yönlendirmiş gözüküyor. Bu durum da eski adıyla kira
kontratosuna, yeni ismiyle taşınmaz kira sözleşmesine yeni maddelerin eklenmesi
ile kiralayan ve kiracı dışında 3. bir taraf olarak kiracının kefilinin de imza
atması gibi bir koşulu gündeme getirdi.
 
Kefaletin avantaj ve dezavantajları:
 
Kefalet, hukuki anlamda, kira sözleşmesinin geçerli olduğu dönem boyunca,
kiracının yanı sıra 3. bir kişiye sorumluluk getirmesi açısından ev sahipleri
tarafından tercih edilmektedir. Birkaç yıl öncesine kadar yaygın olmayan bu
uygulama, giderek daha fazla tercih ve talep edilir hale gelmiştir. Ancak, bu
uygulamanın her gayrimenkul sahibi tarafından uygulanmaması, kefil aramayan ev
sahiplerinin tercih edilmesi yönünde bir riski gündeme getiriyor.
 
İkinci bir sorunlu konu ise, bürokratik işlemlerden bıkmış olan Türk toplumu
için kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında kefil talebinin de yine
bürokrasi olarak algılanması. Kefil, hangi özelliklere sahip olmalı ve bu
özellikleri nasıl kanıtlamalı noktasına gelindiğinde, ortaya çıkacak bürokratik
evrak talepleri yeni sorunları gündeme getirebilir. Bu nedenle, kefil konusunda
ısrarlı gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullarının kiralanması sürecinde
belirli bir zaman kaybını dikkate almaları gerekiyor.
 
Kefilin telefonu ve adresi ile kefilin kefaletinin müşterek borçlu ve müteselsil
kefil durumunda olup, kontrat devam ettiği müddetçe kefilin kefillik durumunun
devam edeceğinin kira sözleşmesinde mutlaka belirtilmesi gerektiğini
hatırlatıyor.
 
Kontratsız kiralama büyük tehlike
Ev sahiplerinin üzerinde titizlikle durmaları gereken konu, taşınmaz kira
sözleşmesi hazırlamadan asla gayrimenkullarını kiraya vermemeleri. Çoğunlukla
kira gelirinden devletin kesmekte olduğu yüzde 25 stopajdan kurtulmak için
tercih edilen bu durum, ev sahibinin mağdur olmasına yol açıyor. Bu nedenle,
sözleşmede yer alan hükümler de ayrıntılı olarak hazırlanmaya başladı.
 
Yine vergi stopajından kaçmak amacıyla ev sahibi ile kiracı arasındaki kira
ödemeleri elden yapılmakta. 1999 yılında Maliye Bakanlığı'nın Yeni Vergi
Yasası'na bağlı olarak denetimlerini yoğunlaştıracağı dikkate alınırsa, ev
sahiplerinin vergi kaçırmaktan dolayı ağır bir ceza almamak için kira
ödemelerini banka aracılığı ile yaptırmalarını önermekteyiz.
 
Önemli ayrıntılar...
Öncelikle kiracının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, kiralayacağı
gayrimenkulun yer aldığı apartman veya sitenin işletme projesinde öngörülmüş
olan yönetim avansının ödenmesinden sorumlu olduğu ve elektrik, su, doğalgaz
gibi ürünlerin kullanılmasından kaynaklanan faturaları karşılayacağı
belirtilmeli. Ayrıca, kiracının yaptığı ödemeler 3'er aylık olarak fotokopileri
istenerek takip edilirse, ileride gayrimenkulun boşaltılması sonrası ev sahibi
olarak birtakım birikmiş faturalarla karşılaşılması riski de azaltılmış olur.
 
Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki ay üst üste kirayı ödememesi durumunda,
dairenin tahliyesine esas teşkil eden bir hukuki durumun doğacağı mutlaka
sözleşmede vurgulanarak, kiracının bu durumu bilmesi ve buna göre titiz
davranması, ayrıca böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde hukuki prosedürün
hızlandırılması açısından yararlı olacaktır.
 
Ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken en tehlikeli konu, kiralanan eve
verilebilecek zararın tazmini veya geride kalabilecek ödenmemiş faturaların
tahsili için alınan depozito veya teminatın, kontrat hükümleri içerisinde yer
almamasıdır. Bu nedenle, ev sahibi aldığı depozito veya teminatı gösterir bir
belgeyi taşınmaz kira sözleşmesi dışında bir belge olarak düzenlemelidir.
 
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, ev adresinin resmi tebligat
adresi olarak mutlaka belirtilmesi. Hukuki ihtilaflarda sorun yaşanmaması için
de kiracıdan en geç iki yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi alınmalı. Tahliye
taahhütnamesi alınırken, tahliye tarihinin sözleşmenin bitiminden 25 gün
sonrasına olacak şekilde alınması, kiracıyı da mağdur etmez.
 
Ev sahibinin mağdur olmaması için dikkat etmesi gereken husus, dairenin her
türlü demirbaş ve benzeri unsurlarının bir dökümünün ayrıntılı şekilde
sözleşmeye ek olarak yazılması ve kiracının bu unsurları sağlam olarak aldığının
mutlaka sözleşmede belirlenmesidir.
 
Sözleşmede yine atlanmaması gereken bir husus her yıl yapılacak zam oranının
önceden belirlenmesidir. Bu konuda DİE veya İTO'nun tüketici veya geçinme
endeksi artış oranları kullanılmaktadır. Bunun dışında belirli bir döviz bedeli
standartlaştırıp, her kontrat başında o an kaç TL ediyorsa, onu aylık kira
bedeli olarak tespit etmek yöntemi de görülmektedir.
 
KONTRAT
Kira kontratı, gayrimenkul sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış
oldukları kullanma sözleşmesidir.
 
Kontratlar; kişiler, kurum veya kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Kontratlarda
kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip
imza altına alınırlar.
 
Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır. Birinci nüsha
Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara yani konut sahibi ve kiralayana
verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması gerektiği
gibi kaç yıllık ise tapu kütüğüne kira şerhi konularak işlem yapılmalıdır.
 
Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla
karşı tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin
mutlaka yazılı olup kiraya verenin tebligat adresi de, açık bir şekilde
yazılması ve imzalatılması gerekir.
 
Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontrat 3 yıllık yapılmış, iki yıl
sonraki artış, 3. yıl ne kadar olacağı mutlaka belirtmesi gerekir. Kira
kontratlarında en çok sıkıntı yaratan konu, tarih hatalardır. Kira bir sonraki
yıl belli değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her yıl D.İ.E.
enflasyon verilerini açıklar.
 
Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir. Bundan başka
bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan biri
toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir.
 
Bazen mülk sahipleri bazende kiracılar talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya
veya tüketici fiyatı baz alınsın diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi
kontratlarda da yüzde oran belirtilir.
 
İKİNCİ KİRA YILINDA ARTIŞ NASIL OLACAK?
Konut sahibinin 2. yıl için talep ettiği rakamı kiracı kabul ediyorsa sorun
yoktur. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir. Bir yıllık
kontrat yapmak ve yıllık artışı, piyasa rayiçleri boyutunda düşünmektir. Her
kira dönemi sonunda kiracımız veya mal sahibimizle, o dönemdeki aynı tipteki bir
daire kirasını baz almak, en iyi çözüm olacaktır.
 
ARTIŞ NASIL OLACAK?
Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler.
Döviz kurunun iki çeşidi vardır.
Efektif satış - Efektif alış
Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.
Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde
Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye
özel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun
biri mutlaka yazılmalıdır.
 
Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği, su ve
depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak
gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri
(kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine
aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik
vergisi, temiz ve atık su, yönetim masrafları girer.
 
Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu
yapıştırmış ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle
kontratın fes edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir,
senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde
koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların rızası ile olur.
 
Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa, mutlaka fatura
kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu değildir.
Çünkü K.D.V. fatura üzerinden ödeniyor, gelir vergisi de fatura üzerinden
ödeniyor. K.D.V.yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra
destekleme fonu ve stopaj vardır.
 
Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir. Kıracı bu makbuzu verecek,
işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu makbuzu dolduracak ve götürüp imzalayacaktır.
Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır. Muhasebecisine veriyor ve
normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek yoktur. İşyeriyse stopaj
ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kiracı öder. Konutsa
banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır. Konutta
ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı alır,
sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip
olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek
yoktur.
 
TAHLİYE
Kira kontratı başlangıç tarihi ile tahliye taahhüdü arasında daha önceden 1
aylık bir fark yetiyordu. Yani kiracı otururken bu taahhüdü imzalamış gibi
hazırlanıyordu. Ancak son yıllarda hakimler, 1-2 ay ara ile alınmış tahliye
taahhütlerini geçersiz saymaktalar. Bu aralık en azından 5-6 ay gibi olmalıdır.
 
KONTRAT ÖZEL ŞARTLARI (1)
Her kira kontratı kendine özgü maddeler içerir, ancak örnek olması amacıyla
aşağıda bir kira kontratında yer alması muhtemel maddeler belirtilmiştir. Hiç
şüphesiz bu maddeler koşullara göre değiştirilebilir, eklenti ve çıkartmalar
yapılabilir.
 
1. Daire, elektrik, gaz, sıcak ve soğuk su ve ayrıca yönetim giderleri kiracı
tarafından düzenli olarak ödenecektir. Yönetim giderleri, ısıtma, kapıcı, genel
temizlik ve aydınlatma vs. giderlerini kapsar. İlerde bu giderlerde meydana
gelebilecek artışlar veya apartman yönetimince talep edilecek ilave giderler
kiracıya ait olacaktır.
2. Kiracı, apartman yönetiminin aldığı kararlara uymakla yükümlüdür.
3. Kiracı, daireyi başkasına devir / ciro edemez
4. kiracı ortak tesislerdeki, binanın ana yapısına ait masraflara katılmayacak
bu gibi giderler mal sahibi tarafından ödenecektir.
5. Daire, telefonlu olarak kiraya verilmiş olup, ........ numaralı bu telefonun
tüm harici ve dahili görüşme ücreti ile senelik abonman bedeli kiracıya aittir.
6. Daire, kiracıya temiz, kapı- pencere ve doğramamaları sağlam, tüm sıhhi
tesisat ve elektrik aksamları eksiksiz olarak teslim edilmiştir. Tahliyesi
halinde aynı şekildi teslim alınacaktır.
7. Kiracı, dairede kendi kusuru nedeni ile meydana gelebilecek her türlü hasarı,
gideri kendisine ait olmak özere tamir ettirecektir.
8. Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadan dairede, herhangi bir tadilat
yapmaya, yapılan bir iş, kullanılan bir malzeme için kiralayanı borçlandırmaya
yetkili değildir.
9. Kiracı, kira bedelini her ayın ilk beş günü içinde ........ hesabına
yatıracaktır. Kira bedelinde herhangi bir nedenle kesinti yapılamaz.
10. Kira veya yönetim bedellerinden herhangi birinin zamanında ödenmemesi
muaccelliyet kasbeder ve tahliye nedenidir.
11. Kontratın sona ermesinden 15 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak
ihbarda bulunmadıkları takdirde, bu kontrat kendiliğinden otomatik olarak ikinci
yıl için yenilenir. İkinci yıl için kira bedeli ........ olacaktır.
12. Kiracı, kullanma biçiminde kendi kiraladığı dairenin dışına taşamaz.
Apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü, vb gibi yerlere herhangi bir şey
koyamaz. Balkonları genel görünümünü bozacak şekilde kullanamaz. Bina önünde ve
otopark alanında başkanlarını engelleyici araç ve malzeme bırakamaz.
13. Kira süresinin ne surette olursa olsun oturulmasında kefil, kefaletinin
devam edeceğini peşinen kabul eder.
14. Kiracı daireyi tahliye ettikten sonra gelebilecek kendi oturduğu döneme ait
masraf faturalarını ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
15. Ne kadar depozito alındığı (Dolar -TL) geri iade şekli...
16. Aşağıda bulunan adresler tarafların kanuni adresleri olarak kabul
edilmiştir.
 
Bu kontrat........ maddeden ibaret olup, taraflar huzurunda tanzim ve imza
edilmiştir.
 
İhtilaf halinde ........ mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.
 
KONTRAT ÖZEL ŞARTLARI (2)
Elektrik, su, doğalgaz ve çevre temizlik vergileri ve KİRA STOPAJI kiracıya
aittir.
02. Elektrik, su, doğalgaz ve çevre temizlik vergileri ödendi makbuzlarının
birer sureti yıl sonunda mal sahibine verilecektir.
03. Yıllık kira artışı, ...göre yapılacaktır.
04. Kiracı kendi çıkmak istediği zaman iki ay önceden yazılı olarak mal sahibine
bildirecektir.
05. Kiracı, demirbaşlar hariç yaptığı masrafları talep etmeyecektir.
06. Tebligat adresleri kira sözleşmesindeki adresler olup ihtilaf halinde
yetkili merci ....... Mahkemeleridir.
07. Kiralanan yer sözleşmede belirtilen şekilde kullanılacaktır. Mal sahibine
sorulmadan yıkım, onarım işleri yapılamaz, yapılanları kiracı öder.
08. Yazılı izin alınmadan devir yapılamaz, ortak alınamaz (ve unvan
değiştirilemez).
09. Komşulara ve işyerlerine zarar verici faaliyet ve fiiller yapılamaz..
10. Kiracı kirayı her ayın ........ günü bankaya yatıracaktır.
11. Bir aylık kira bedeli ödenmediği takdirde kontrat sonuna kadar bütün kiralar
muacceliyet kesbeder ve tahliye sebebidir.
12. Kira sözleşmesinin bitimine en az 1 ay kala yeni sözleşme yapmak istenirse
yenilemek mecburidir.
13. Kiracı başlangıç tarihinden itibaren en geç bir ay içersinde elektrik ve su
aboneliğini kendi üzerine çevirmek zorundadır.
14. Depozito olarak ........ alınmıştır.
15. Kiracı tarafından tahliye edildiği zaman mal sahibi vekili ile ve kiracı
birlikte konutu kontrol ederler, varsa kırık dökükler tespit edilir. Hasar
tespitinden sonra bedellerini tazmin eder.
 
Bu kontrat ...... özel maddeden oluşmuş şartların tümü üzerinde taraflarca
anlaşılmış sözleşilmiş ve ........ tarihinde imza altına alınmıştır.
 
Kiraya Veren
Ortak Zincirleme Kefil Borçlu
Kiracı
 
KONTRAT DEMİRBAŞLARI
Özel mobilyalı konut içindeki demirbaşlar, yine özel olarak tutanak düzenlenerek
teslim edilmelidir.
 
Çalışmayan, arızalı, özürlü olanlar belirtilmelidir.
 
Konutta varsa, belirtilmesi ve unutulmaması gereken demirbaşlar :
 
Çelik kapı, gömme vestiyer, parke, halı, aspiratör, mutfak tezgahları, ekstra
dolaplar, radyatör, şofben, duşa kabin, jakuzi, spot-gömme ışık, avize, elektrik
düğme-prizler, dekorasyon, korniş, sineklik, klima, elektronik cihaz uzaktan
kumandaları
 
-Kiralama anındaki konut boyasının yeni veya kullanılmış durumu.
-Hatlı telefonların fatura ödemeleri için özel madde konulmalıdır.
 
KONTRAT YAPILIRKEN-1
Kira kontratı kısa, öz, anlaşılabilir olmalıdır. Gereksiz detaylandırılması
karışıklılığa yol açabilir. Ancak önemli detaylar açıkça yazılmalıdır.
 
Şu detayları açıkça belirlenmelidir :
 
-Konutla birlikte verilen demirbaşlar
-Kira ödeme ve aksamalardaki durum
-Stopaj, K.D.V. veya kiranın bankaya yatırılması durumundaki masraflar...
-Sözleşmelerin sahipliği...
-Ortak giderlerin ödenme zamanı...
-Kira süresi, kira ödeme günü
-Kira miktarı, kira artış oranı, döviz kuru...
-Tebligat adresi
-Konutta ikamet edenlerin sayısı
-Kefil, adresi, kimlik fotokopisi
-Kontrat'ın feshi...
 
Banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.
 
Kira süresi açıkça yazılmalıdır.
Kira başlama tarihi 15.04.2007
Kira bitiş tarihi ise 15.04.2010'dur.
Kiralama süresi 3 yıldır... gibi.
 
Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira
ödeyememe durumuna düşer ve boşaltmak isteyebilir.
 
Çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa
en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter aracılığıyla haberdar eder ve bu süre
zarfında gelen yeni kiracılarada konutu göstermek suretiyle tahliye edilebilir.
 
İyi bir kira kontratının hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan bir emlak
firması tercih edilmelidir.
 
KONTRAT YAPILIRKEN-2
Gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmelisiniz?
 
1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulu kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini
imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz
gerekiyor.
Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda
gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğinden yine sözleşmeyi
imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi
araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulun birden fazla
sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf
ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de
onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var.
 
Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise
noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesi tavsiye edilir. Çünkü, vekaletin
fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.
 
2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan yer aynı mı?
Gayrimenkulu kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyit
edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka
teyit edilmelidir.
 
Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulun kapı
numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit
etmekte büyük yarar var.
 
3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi:
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı
ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen
meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri
bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyit etmek gereklidir. Eğer,
kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise
site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır.
 
İşyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür
bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin
çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediği anlaşılır.
 
Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer
apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor.
 
4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Kiralanacak
gayrimenkulun elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka
kontratta yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi
rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak.
 
Ayrıca, kiralanan gayrimenkulun içi iyi gezilerek, gayrimenkulun hangi
koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil),
gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda
olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor
durumda kalmasını önleyecektir.
 
KONUT DEĞERLENDİRİLMESİ
Konut değerlendirilirken, bina ve bölgesi ele alınmalıdır. Bina türleri
açısından (tamamı veya kısmi bölge) değerlendirme yapılmalıdır. Binanın yapı
kullanma izni alınırken tanımlanan fonksiyonuna uygun olarak kullanıp
kullanılmadığına bakmak gerekir. (İşyeri, Konut, Otel vb).
 
Tapuda daire olarak geçtiği halde işyeri olarak kullanılıyorsa değerlendirmede
(-) olarak puan alır.
 
Kısaca;
a) İmar durumuna bakılır.
 
b) Yapı kullanma iznine uygun olarak inşaatın halen korunup korunmadığına
bakılır. (Örneğin yasadışı 1 kat daha eklenmiş mi? Yasallık bozulmuş mu?)
incelenerek "şimdiki imar durumu" yazılır. Sonuç lehte veya aleyhte olabilir.
 
c) Ulaşım olanağı nedir?
- Binanın kullanım fonksiyonuna uygun ulaşım modu nedir? (fabrika, tiyatro,
konut, eğlence merkezinin her biri için ulaşım takdiri farklıdır).
- Otopark sorunu (binanın içinde var mı? çevrede var mı? ücret nasıl?)
araştırmalıdır.
 
d) Mevcut sahibinin durumu, itibarı önemlidir. Bina itibarı; binanın ne şekilde
ve amaçla kullanıldığı önemlidir.
 
e) Fiziki değerlendirme
- Binanın statik yapısı (betonarme, çelik-karkas, yığma vb)
- Zemini, depreme dayanıklılık,
- Alt yapı sorunu fosseptik, atık su hattı.
- Binanın yaşı
 
İstanbul'da alüvyonel zemin söz konusu 45 dere ve o kadar kolları mevcuttur.
Yani 90 derenin mevcut olduğu bir ilde zemin iyi incelenmelidir.
 
NOT :
İstanbul'da 3 milyonu aşkın binanın %65'i, ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak
yapıdır.
 
KONUTUN FİZİKİ DURUMU
Türkiye'de emlak satın alırken emlağınızın bulunduğu bölgeyi, semti, sokağı
gezin. Farklı günlerde gidip. etrafı inceleyin. İlgilendiğiniz emlağın sokağına
pazar kuruluyor olabilir. Bundan habersiz iseniz ve bölgeye yabancıysanız
haftanın bir günü apartmanınıza istediğiniz saatte arabanızla girip çıkamama,
gürültü, kirlilik gibi şaşırtıcı sorunlarla karşılaşabilirsiniz.
 
Gayrimenkulunuzun içinde bulunduğu apartmanın koşullarını inceleyin. Su,
elektrik, doğalgaz, telefon hattı durumları önemlidir. Apartmanın ısıtma
sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı, kapıcı ve
özellikle komşularınız on derece önemlidir.
 
Bir diğer ihmal edilen konu, site veya apartmanlarda daire alırken ödenen
düzenli aidatların incelenmemesidir. Oturduğunuzda veya boş bıraktığınız da
ödemekle yükümlü olduğunuz aidatları araştırın. Aksi taktirde, yüklü bir aidat
ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
 
Konutun ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları, son kat veya giriş katı
olmasından dolayı olası rutubet sorunlarını inceleyin. Son kattan daire
alıyorsanız, çatının durumunu araştırın. Daire'deki inşaat kalitesini, elektrik
aksamını, su tesisatını kontrol edin.
 
Son olarak da, içinden kiracı çıkmışsa, satıcıdan tüm elektrik, su, doğalgaz ve
aidat borçları ile ilgili bilgileri isteyin. Eğer, borç varsa alım esnasında
nasıl olsa siz ödeyeceğiniz için, borçların toplamı kadar meblağı, ödeyeceğiniz
alım miktarından düşün. Tüm ödemelerle ilgili bir makbuzu almayı ihmal etmeyin.
 
Tapu durumu ile ilgili püf noktaları:
 
Belki de, emlak alım-satımındaki en vurucu nokta tapudaki aynı emlak olup
olmadığını kontrol edin. Hatta, tapu kaydının olup olmadığını araştırın.
Gayrimenkulun tapuya uygunluğun inceleyin. Bunun için tapu üzerindeki bilgileri,
ada, pafta, parsel, bağımsız bölüm numarasını ve hatta kapı numarasını dahi
kontrol edin. Bunun yanı sıra, tapu üzerinde kayıtlı vergi borcu (emlak,
veraset, intikal) ve mahkeme kararı ile bağlantılı haciz, şerh, ipotek ve icra
gibi işlemlerin olup olmadığını, arsa şuyulandırma cetvelini, mülkiyet
üzerindeki irtifak ve intifa haklarını inceleyin. Ülkemizde binaların büyük bir
bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin ihmal edildiği ve alınmadığı dikkate
alınmalıdır. Bu ihmal, kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır.
 
Bu nedenle, aldığınız emlakta yapı kullanma izninin olmamasının ileride
çıkarabileceği hukuki sorunları unutmayın.
 
Emlağın imar ve iskan izinlerini, arsa ise imar planının olup olmadığını, imar
planına aykırı unsurlarının mevcudiyetini, özellikle imar planında satın almayı
düşündüğünüz gayrimenkul üzerinde bir kamulaştırmaya gidilip gidilmediğini
mutlaka kontrol edin.
 
Arsada ayrıca Kadastro'dan yer tespiti, çap, röperli kroki ve ilgili belediyeden
(eğer aranıyor ise) yazılı imar durum belgesini talep etmeyi ihmal etmeyin.
Eğer, yatırımınız topraktan girdiğiniz bir inşaat ise Tapu Dairesi tespiti ile
ilgili belediyeden ve diğer mercilerden inşaat projesinin tasdikli olup
olmadığını, projeye uygun bir inşaatının yapılmakta olup olmadığını ve inşaatın
kalitesinin projedeki kaliteye uygun olup olmadığını kontrol edin.
 
Konu eğer bir tarihi eser ise, kaçıncı grup eser olduğu, yine inşaat
müsaadesinin olup olmadığı, Anıtlar Yüksek Kurulu'nun birtakım yükümlülükler
belirleyip belirlemediği ve ilgili belediyelerdeki kayıtlar ile ilgili hususları
göz önüne alın. Eğer faaliyet halinde bir yer, örneğin bir fabrika veya market
satın alıyorsanız hukuk ve mali müşavirlere mutlaka danışın. Kooperatif
ortaklığı alıyorsanız, kooperatif kanunlarına ve devir işlemlerine uygunluğunu
kontrol edin.
 
Tüm bu işlemlerden sonra, her şey olumlu ise alımınızı mutlaka Tapu'da yapın.
Tapu dışındaki satışların hiçbir hukuki geçerliliği yoktur. Noterde yapılan
alımlarda satıcı sonradan gidip satışı iptal ettirilebiliyor, siz tüm
tasarrufunuzu kaybediyorsunuz.
 
Bu noktada, dikkat edilmesi gereken diğer bir püf noktası, alıcı ve satıcı adına
vekaleten işleri yürütecek olanlar varsa, bu vekaleten işi takip edeceklerin
önceden anlaşılarak tespit edilmesidir. Bu işlem sonrası hazırlanacak sözleşmeyi
inceleyip, özellikle satış tarihini belirterek ve ona göre kapora vererek
sözleşmeyi imzalayın.
 
Tapuda son olarak, imza anında alım-satım vergi makbuzlarını mutlaka üzerinize
alın. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilmesi suretiyle, gerçek
değer üzerinden gösterilip gösterilmediğini son kez kontrol edin. Emlağı satan
şahıs veya kurumun gerçek değerinden aşağıda göstermesi, bazen alıcının da işine
geliyor gibi gözükse de, ilerideki yıllarda bu defa siz satmak istediğinizde
hukuki boyutlarda ciddi sorunlar gündeme gelebilir. Bu nedenle mülkün, Tapu'da
gerçek değerinin altında kaydettirilmesinden kaçının.
 
KOOPERATİFE ÜYE OLURKEN
Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu
sistemde gelişmiş bir denetim mekanizması bulunur.
 
Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup
olmadığına bakmalısınız.
Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imarı yoksa üye olmayın.
Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için
yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın.
Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın.
 
Dekontları saklayın.
 
Yönetimde bulunan kişilerin yakın çevrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar
sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.
 
KOOPERATİFLER
Hukuki terim olarak kooperatifçilik, özel bir yasayla kurulmuş ticari faaliyet
yapan şirketlerdir. Kooperatifleri diğer şirketlerden ayıran tek özellik insan
öğesidir. Sermayeye göre değil insana göre hareket edilir. Kuruluş amaçları çok
değişik sayısız kooperatif şekilleri vardır. Bizi ilgilendiren yapı
kooperatifleridir.
 
YAPI KOOPERATİFLERİ
Yapı kooperatiflerini iki bölümde inceleyebiliriz.
 
1. Konut yapı kooperatifleri
2. Toplu işyeri yapı kooperatifleri
 
Konut Yapı Kooperatifleri : Asıl amacı üyelerini konut sahibi yapmaktır. Konut
yapı kooperatiflerinin kuruluşu aşağıdaki sırayı takip eder.
 
a) Hazırlık İşlemleri
b) İzin
c) Tescil ve İlan
 
a) Hazırlık İşlemleri
Konut yapı kooperatiflerinin kuruluşu sırasında yerine getirilmesi gereken
hazırlık işlemlerinde aşağıdaki çalışmalar yapılır.
 
a-1) En az 7 kişi bir araya gelerek kooperatifin kuruluşunu kararlaştırır.
(Bunun için yazılı bir formaliteye gerek yoktur.) T.C. vatandaşı olmalı, 18
yaşından büyük olmalı, sabıka kaydı olmamalıdır.
a-2) Kooperatifin adı (unvanı), merkezi, çalışma bölgesi, sermayesinin en az
haddi ve kaç liralık paylara ayrılmış olduğu tespit edilerek bu bilgiler ana
sözleşmenin ilgili maddelerince daha önce açık bırakılan yerlere yazılır. Ayrıca
kurucu ortakların adı ve soyadı, ikametgah adresleri, taahhüt ettikleri sermaye
ve imzalarıyla, yönetim ve denetim kurulu üyelerini belirten bilgiler ön
sözleşmeye adedi kadar yazılarak ana sözleşmeye eklenir. (Ana sözleşmeler : 1163
sayılı kooperatifler yasasının 88. Maddesindeki yetkiye istinaden yapı
kooperatiflerine ait sanayi ve ticaret bakanlığı tarafından hazırlanan örnek ana
sözleşmeler, adı geçen bakanlık veya piyasadan temin edilir).
a-3) Ana sözleşmenin bütün sayfaları kurucu ortaklar tarafından imzalandıktan
sonra notere tasdik ettirilir.
a-4) Kooperatifin kurucu ortaklarının taahhüt etmiş oldukları sermayenin bir
kısmını, ulusal bir bankaya, sanayi ve ticaret bakanlığı adına bloke ettirilerek
bloke makbuzları alınır.
a-5) Nüfus cüzdanları suretleri (her kurucu ortak için) ve ikametgah belgeleri
çıkartılır.
 
b) İzin
Yapı kooperatiflerinin kuruluşuna (sanayi ve ticaret bakanlığı teşkilatlandırma
genel müdürlüğü izin vermektedir) izin dilekçesi ile izin istenir. Bakanlık
dilekçeyi inceleyerek kooperatifin kuruluşuna izin verir.
 
c) Tescil ve İlan
Bakanlık izni alındıktan sonra, kooperatif ana sözleşmeleri (valilik aracılığı
ile) sanayi ve ticaret müdürlüğüne gönderilir. Adı geçen müdürlükçe ana
sözleşmelerde yapılması gereken işlemleri belirten yazı ekinde kuruculardan
birine teslim edilir.
 
Kooperatifin tescil ve ilanı için aşağıdaki işlemler yapılır.
c-1) Ana sözleşme özeti çıkartılarak notere onaylatır.
c-2) Kooperatifin merkezi bulunduğu ilçe belediyesinden ticaret ikametgah
belgesi alınır.
c-3) Yönetim kurulu karar defteri notere tasdik ettirilir. Yönetim kurulu görev
bölümü ve temsil-il zam kararı yazılarak, bu kararlardan suret yazılıp notere
onaylatılır.
 
ORTAKLIK İŞLEMLERİ
 
a) Ortaklığa Kabul
Yapı kooperatiflerine ortak olabilmek için gerekli koşulları taşıyan kişiler
yazılı olarak, kooperatif yönetim kuruluna müracaat edilerek ortak olmak
istediklerini belirtirler.
 
Yönetim kurulu durumu yönetim kurulu karar defterine yazmak ve ilgili kişiye
yazılı olarak tebliğ etmek suretiyle ortaklığa kabul isteğinin yasal
gereksinimini yerine getirir. Ortaklığa kabul yönetim kurulu kararı ile
gerçekleştiği için ortaklığa kabul kararının kabul defterine yazılması ve ilgili
kişiye yazılı olarak tebliğ edilmesi zorunludur. Ortaklığa kabul edilen kişi,
ortaklığa kabul kararının kendine tebliğinden 1 ay içinde o güne kadar aynı
ölçüdeki konutlara (işyerine) kayıtlı ortakların ödemeleri seviyesine çıkarak
kooperatifin ortaklık senedini veya ortaklık cüzdanını teslim alır.
 
Kooperatif yönetim kurulu ortak olma isteğini belirten kişinin dilekçesine 15
gün içinde cevap vermek zorundadır. Bu cevap ortaklığa kabul veya bu isteğin
reddi şeklinde olur. Hiçbir zaman asil ortak sayısı konut sayısını geçemez.
 
Ortaklar T.C. vatandaşı olmalı ve zimmet, irtikap suçlarından dolayı hüküm
giymiş olmamalıdır.
 
b) Ortaklıktan Çıkma
 
Her ortak istediği zaman ortaklıktan çıkabilir. Çıkma isteğini bir dilekçeyle
yönetim kuruluna bildirir. Ortağın kendi isteğiyle çıkma isteği yönetim
kurulunca incelenir. Noter aracılığı ile çıkma isteğini kooperatife
bildirmesiyle noter tebligatın bildirdiği tarihten çıkma isteği gerçekleşir.
 
c) Ortaklıktan Çıkarılma
 
Ortaklıktan çıkarılma halleri kooperatifin ana sözleşmelerinde ve kooperatifler
yasasında açıkça belirtildiği için geniş olarak anlatmaya gerek yoktur.
 
d) İtirazlar
d-1) Ortaklığa kabul etmemeye itiraz
d-2) Ortaklıktan çıkma isteğine itiraz
d-3) Ortaklıktan çıkarılmaya itiraz
d-4) Diğer itirazlar
 
KOOPERATİFİN ANA SÖZLEŞMESİ
Mecburi Hükümler
 
1. Kooperatifin adı ve merkezi
2. Kooperatifin amacı ve çalışma konuları
3. Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren halve şartları
4. Ortakların pay tutarı. Kooperatif sermayesinin en az ïïïïï'ünün peşin
ödenmesi
5. Ortakların aynı sermayeyi koyup koymayacakları
6. Kooperatiflerin yükümlülüğünden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve
derecesi
7. Kooperatif yönetici ve denetleyici kadrolarının görev, yetki ve
sorumlulukları ve seçim tarzı
8. Kooperatifin temsiline ait hükümler
9. Yıllık gelir farklarının hesaplama ve kullanma şekilleri
10. Kurucunun adı soyadı, iş ve konut adresi
 
KOOPERATİFLERİN DAĞILMASI
1. Ana sözleşme gereği
2. Genel kurul kararıyla
3. İflasın açılmasıyla
4. Kanunun öngördüğü diğer hallerde dağılabilir.
5. Nüfus cüzdanları suretleri (her kurucu ortak için) ve ikametgah belgeleri
çıkartılır.
 
KOOPERATİFTE ARSA ALIMI
Kooperatiflerde arsa alım kararı genel kurul tarafından alınmalı ve tescil
ettirilmelidir. Arsa alımına karar5 verilirken Arsanın yeri, il veya semt olarak
belirlenmelidir. Azami m2 fiyatı belirlenmelidir.
 
Alınan arsaya yapılacak olan inşaatı yaptırma yöntemi belirlenir.
Kooperatif üyelerinin yapacağı ödemeler ve ödeme şekilleri belirlenir. Bu bütçe
doğrultusunda hareket edilmelidir.
Arsa alımlarında mutlaka genel kurul kararı alınmalıdır. Aksi takdirde yönetim
kuruluna ceza uygulanabilir.
 
1- Arsa alımları 5 şekilde olur :
1. Tapu devri sureti ile,
2. Satış vaadi sözleşmesi ile,
3. Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile,
4. Resmi kurumlardan tahsis sureti ile,
5. Kooperatife ortaklık sureti ile.
 
1-Tapu devri ile alım :
Tapu devri ile alımlarda istenilecek olan belgeler;
 
1. Genel kurul kararında arsa alım yetkisi,
2. Ticaret sicil müdürlüğünden yetki belgesi,
3. İmza sirküleri,
4. Kuruluş gazetesi,
5. Yönetim kurulunun imza yetkili olanlarının nüfus cüzdan suretleri.
 
Konut yapı kooperatiflerinde tapu devrinde 2982 sayılı yasaya göre harç ödenmez.
Bunun yapılabilmesi için vergi dairesinden muafiyet yazısı alınmalıdır.
 
Bir şirketin aktifinde iki yıldan fazla kalan gayrimenkul alınıyor ise, KDV ve
tapu harcı ödenmez. Kooperatifler içinde aynı şey geçerlidir.
 
Arsa şahıstan alınıyor ise ve o şahıs arsayı satın almış ise, aradan da 4 yıl
geçmiş ise vergiye tabi değildir. 4 yıldan önce sattıysa, beyan verdiyse vergiye
tabidir. (Gelir Vergisine) Burada gayrimenkul yeniden değerlendirilmeye tabi
tutulur. Güncel değer üzerinden değeri bulunur ve aradaki fark üzerinden gelir
vergisi ödenir.
 
2-Satış Vaadi Sözleşmesi İle :
İstenecek Belgeler;
 
1. Genel kurur kararı
2. Yetki belgesi
3. İmza sirküleri
 
Bağımsız bölümler üzerine şerh verdirilebilecek şekilde yapılmalıdır. Arsa
sahibinin ve kooperatifin oranları % olarak belirtilmelidir. Vergi dairesinden
muafiyet yazısı alındığında noter harcı yoktur.
 
3-Kat Karşılığı sözleşmesi ile :
İstenecek belgeler;
 
1. Genel kurul kararı
2. Yetki belgesi
3. İmza sirküleri Kat karşılığı arsa alımlarında, kooperatif genel kurulu
buradaki oranı azami şekilde belirlemek zorundadır.
4-Resmi Kurumlardan tahsis sureti ile :
 
Belediye, vakıf, birlik veya kooperatif birliğinden alınabilir.
Hazineden arsa temininde sıralama;
Hazine - Arsa ofisi - Belediye - Birlik - Kooperatif - Ortak Burada arsa
tahsisinin gerçekliği incelenmelidir.
Birlik yönetim kurulunun tahsis kararının tasdikli fotokopisi ve ortaklık senedi
istenmelidir.
Belediyelerin kendi alanlarında gecekondu önleme olarak hazine arazilerini
kamulaştırabilirler.
Belediyeler kendi denetimlerinde kooperatif birlikleri kurabilirler. Arsa
ofislerinden alınan arsalarda 1 yıllık bir vade söz konusudur.
 
5-Kooperatife Ortaklık Sureti İle Arsa alımı :
 
Bir kooperatifin arsasında yapılacak binalardaki daireler için üye boşluğu var
ise, bir başka kooperatifin dairelerini alabilir. Şirket olarak kooperatiflere
ortak olunamaz.
 
KOOPERATİFE ARSA SATIMI
Kooperatifler ellerinde bulunan arsaları elden çıkarma durumunda kaldıklarında
bunu 3 şekilde gerçekleştirebilirler.
 
1-Kat Karşılığı vermek sureti ile : Kooperatiflerin arsalarını kat karşılığı
olarak verebilmeleri için mutlaka genel kurulun karar alması gerekir.
 
2-Arsanın yarısını satmak suretiyle : Bunun içinde yine genel kurul kararı
alınması gerekmektedir. Genel kurulda, satış şeklinin ve asgari satılacak m2'nin
belirlenmesi gerekir.
 
3-Başka bir kooperatifle ortaklık sureti ile : Kooperatifin üye boşluğunun
olması veya inşaatının daha hızlı bir şekilde ilerlemesi için arsanın belli bir
kısmının başka bir kooperatifle ortaklık kurmak sureti ile satışı söz konusu
olabilir.
 
Bunun içinde yine genel kurul kararı alınmalıdır.
 
Kooperatiflere yapılan tahsislerde kooperatif devredilerek arsa satılabilir.
Veya diğer kooperatif ortak kaydedilerek, kooperatif ile satış vaadi ve kat
karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır.
 
KOOPERATİF DAİRE - İŞYERİ SATILMASI
Hisse devri yolu ile : Kooperatiflerden alınan forma göre noterden hisse devri
sözleşmesi yapılır. Kooperatif devirlerinde 5 yıl süre ile satıcı da alıcı gibi
borçlardan sorumludur.
 
MİRAS HUKUKU
Bir kişinin ölümünden sonra ona ait hak ve mülklerin akıbetinin ne olacağı
Medeni Kanun da açıklanmıştır.
 
Miras bırakan mirasçılara mal, mülk bırakabileceği gibi borç da bırakabilir...
 
Mirasçılar gerçek kişiler olabileceği gibi tüzel kişi olarak yalnızca devlet
mirasçı olabilir. Miras Hukuku Anayasa'nın teminatı altındadır.
 
Anayasa, ''herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir'' derken ölen kişilere
ait haklara devletin el koymasını yasaklayıp ölenin ailesine veya onun seçtiği
kişilere mirasının kalmasını güvence altına almıştır.
 
 
MİRAS PAYLARI
-Medeni kanuna göre, birinci derecede mirasçılar; miras bırakanın çocuklarıdır.
-Tüm çocuklar eşit pay alırlar. Miras bırakandan, önce ölen çocukların çocukları
mirasa girerler. Çocukları olmayan miras -Bırakanın mirasçıları ana babası,
yoksa büyükanne ve büyükbabasıdır.
 
 
KANUNİ MİRASÇILAR
a) Birinci derece; miras bırakanın çocukları, ölen çocukların çocukları.
b) İkinci derece; ana ve babası
c) Üçüncü derece; büyük baba ve büyük anne
d) Devlet
e) Sağ kalan eş
 
Evlilik dışı çocuk, diğer evlilik içi çocuklarla aynı oranda mirasa iştirak eder
(1990 yılından önce bu çocuklar 1/ 2 pay alırlardı, 3678 sayılı kanun ile bu
durum düzeltilmiştir).
 
 
MİRAS PAYI (EŞ)
Medeni Kanun'un 444. maddesi sağ kalan eşin diğer mirasçılarla durumunu
açıklamıştır.
 
-Eş, miras bırakanın çocukları ile birlikte mirasçı olursa, mirasın dörtte biri.
-Miras bırakanın anne baba veya kardeşleriyle mirasçı olursa, mirasın yarısı.
-Miras bırakanın büyükanne veya büyükbabaları ile birlikte mirasçı olursa
mirasın dörtte üçüne sahip olur.
 
Bu kişilerin hiçbiri yoksa, tüm miras eşine kalır.
 
EVLATLIĞIN DURUMU
Miras bırakanın sağlığında edindiği evlatlığı ve onun çocukları evlat edinenin
çocuklarıyla eşit miras hakkına sahip olur. Ancak, evlat edinen kişiden önce
ölen evlatlığa, evlat edinen mirasçı olamaz.
 
MAHFUZ HİSSE
Miras bırakanın; sağ iken ölüme bağlı tasarrufla, çocukları, ana ve babası, kızı
ve erkek kardeşleri veya karısı, kocasını, mirastan yoksun bırakması mümkün
değildir. Bu kişilerin kanundan doğan mirasçılık payına ''mahfuz hisse'' denir.
 
Mahfuz hisse miktarları şöyledir :
-Çocuklar için kanuni miras hakkının dörtte üçü.
-Ana babanın her biri için kanuni miras haklarının yarısı.
-Kardeşlerden her biri için kanuni miras hakkının dörtte biri.
-Sağ kalan eş için, çocuklarla birlikte mirasçı olunması halinde kanuni miras
hakkının tümü kalır.
 
MİRASTAN YOKSUNLUK
Halk arasında ''evlatlıktan reddetmek, nüfustan sildirmek'' şeklinde bilinen
''mirastan iskat '' (çıkarma) ve ''mirastan mahrumiyet'' ancak aşağıdaki
şartlarda olur;
 
Mirasçı, miras bırakana veya yakınlarına karşı ağır bir suç işlerse ya da miras
bırakana veya ailesine karşı yasalardan doğan yükümlülükleri yerine getirmezse,
miras bırakan ölümüne bağlı olarak, bu kişiyi ''mirastan iskat'' edebilir.
 
Mirastan mahrumiyet ise; kasten miras bırakanı öldüren veya buna teşebbüs
edenler, zorla miras bırakanı ölüme bağlı tasarrufta bulunmaya (vasiyet gibi)
veya bulunmamaya mecbur edenler, miras bırakanın yeniden yapamayacağı ölüme
bağlı tasarrufu gizleyen veya bozanlar, sonradan affedilseler bile mirastan
mahrum olurlar.
 
Mirastan iskat ve mirastan mahrumiyet halleri kişiseldir.
Mahrum olan mirasçılar mirastan pay alamazlar. Ancak çocuklarının miras hakları
devam eder.
 
MUKAVELEDEN DOĞAN MİRASÇILIK
Medeni kanunumuzun kabul ettiği bir başka mirasçılık şekilde sözleşmeden
doğmaktadır. Bunlar vasiyetname ve miras mukaveleleridir. Mirasçılığın sözleşme
ile doğması halinde miras hükümleri, yapılan bu tür sözleşmelerin neticelerine
göre belirlenecektir.
 
MİRAS REDDETME
Gerek kanuni mirasçılar ve gerekse mukavele ile mirasçı tayin edilenler,
kendilerine düşen Mirası ret edebilirler. Mirasın reddi kanuni mirasçılar
tarafından, ölümün öğrenildiği tarihten itibaren, mukavele ile mirasçı
atananlarda ise, mirasçılığın kendilerine resmen tebliğ edildiği tarihten
içerisinde 3 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekmektedir.
Mirasın reddi halinde alınacak veraset belgesinde bu husus belirtilmek sureti
ile mirasçılık ve miras payları belirlenecektir.
 
MİRAS PAYINDAN FERAGAT
Miras bırakan, mirasçılardan birisi ile, bir karşılık söz konusu olmadan veya
karşılık sağlayarak mirastan feragat sözleşmesi yapabilmektedir. Bu halde
feragatte bulunan mirasçılık sıfatını kaybedecektir. Mirastan feragat sözleşmesi
ölüme bağlı bir tasarruf olup miras bırakanın sağlığında, resmi vasiyet şeklinde
yapılması gerekir.
 
MİRAS YOLUYLA DEVİR (Temlik)
Ölümden sonra, mirasçılar kendilerine intikal eden miras paylarını birbirlerine
veya üçüncü kişilere bedelli veya bedelsiz temlik edebilmektedir. Mirasçıların
kendi aralarında yapacakları temlikler için sözleşme tapu sicil müdürlükleri
veya noterlerce tanzim edilebilir. Bu durumda iştirak hali çözülmeden tescil
yapılabilir.
 
Mirasçıların üçüncü kişilerle yapacakları miras payı temliklerine dair
sözleşmeler ise, tapu sicil müdürlüklerince tanzim edilmez, noterce tanzimi
gerekmektedir.
 
Bu durumda taşınmazın mirasçılar adına intikali ve iştirak hali çözülmeden,
noterde düzenlenecek temlik sözleşmesi ile üçüncü kişi adına tapu siciline
tescil mümkün değildir.
 
İSTENEN BELGELER.
a) İştirak halinde mülkiyet (hisse belirtilmeden) esasına göre tescili
istenenlerde;
 
1. İntikali istenen taşınmazın tapusu,
2. İntikal isteminde bulunan mirasçı veya yetkili temsilcinin nüfus cüzdanı,
3. Veraset belgesinin aslı veya noterden tasdikli örneği.
 
b) Müşterek mülkiyet (hisse) esasına göre tescil edileceklerde;
 
1. İntikali istenen taşınmaza ait tapu,
2. Tüm mirasçıların veya temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3. Tüm mirasçıların veya temsilcilerin intikali istenen taşınmazlar adedince 6x4
büyüklüğünde son 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları,
4. Medeni kanun içerisindeki ölümlerde murise ait veraset belgesinin aslı veya
noterden onaylı örneği,
5. Medeni kanundan önceki ölümlerde mahalle veya köy ihtiyar kurulunca
düzenlenen ilmühaber veya veraset senedinin aslı veya noterden onaylı örneği.
 
İntikale konu olan taşınmaz malların emlak vergisi değerinden az olmak üzere
ilgililerce beyan edilen değerleri üzerinden binde 6 oranında tapu harcı,
intikali isteyenlerden tahsil edilir. Döner sermaye işletmesince belirlenen föy
bedeli tahsil ettirilir.
 
Yukarıda belirtilen belgelerle Tapu Sicil Müdürlüğüne bizzat veya yetkili vekili
müracaat etmesi yeterlidir. İstem görevlilerce Tapu istem belgesine yazılır ve
ilgililerce imzalandıktan sonra işlem sonuçlandırılır.
 
MÜŞAVİRLİK
Bir emlak müşaviri en üst düzey bilgi sahibidir. Bahsedilen hukuki bilgilerin
hepsi bunun içinde değerlendirilir. Bununla beraber, bahsedilenlerin dışında
ayrı, kendine göre özellikleri vardır.
 
Ekspertiz raporu hazırlayabilmeli, ekonomi bilgisi, toplum, yasa bilgisi, devlet
projeleri bilgisi, belediye bilgisi, zengin gayrimenkul portföyü olması gerekir.
 
Niçin emlak müşavirliği?
Emlak müşaviri sadece ortada bir alıcı varken veya bir satıcı varken ikisinin
arasını yaparak, iş yapan kişi değildir. Emlak müşaviri, ortada gayrimenkulla
ilgili kurum, kişi ve kuruluşları kafasında hiçbir iş yokken dahi olayları çok
iyi takip etmenin neticesinde buradaki tüm bilgilerin hepsini kendi bünyesinde
toparlamanın neticesinde danışmanlığını yaptığı, müşavirliğini yaptığı kişi
kurum veya kuruluşların önüne kendilerine göre hiç olmadık düşünmedikleri
zamanda dahi çok cazip bir dosyayı koyabilen "bundan dolayı böyle bir yatırıma
girerseniz, sizin için bu, şu açılardan randımanlıdır. Size şunları getirebilir"
diye ortaya koyabilen ve o işi neticelendirebilen kişidir.
 
Emlakçı, emlak konusunda bahsedilen teknik, hukuki, mali ve ekonomik bilgilerin
hepsini bünyesinde toparlar. Faiz oranlarını, döviz kurlarını her gün takip
eder.
 
Ekonomide bir üçgen vardır. Bunun bir tarafında repo, bir tarafında döviz, bir
tarafında de borsa vardır.
Para bu şeytan üçgeni içinde dönüyor.
Herhangi bir yerden patladığı takdirde anında gayrimenkulla akıyor. Onun için
ekonominin çok iyi bilinmesi gerekir. Yatırımcı müşterinin yatırımını
gayrimenkula kanalize etmesini bilmelidir.
 
Toplumsal bilgi :
Toplumsal bilgiden kasıt, toplumsal olarak halk arasındaki yönlenmeler çeşitli
dengelerde kaymalıdır. Bilindiği gibi insanlar köylerden varoşlara yerleşmekte,
varoşlardan şehir merkezlerine yerleşmekte, oradan uydu kentlere yerleşmekte ve
bunun neticesinde bu hareketleri takip ederken eğer bir uydu kentte hareketlenme
varsa uydu kent bölgesinde yeni bir yer söz konusuysa ve o yere yapılacak olan
projeye adı geçen bahsettiniz yatırımcıya para kazandıracaksa o zaman toplumsal
hareketi çok iyi takip etmek zorundadır.
Örneğin:
''Şu bölgede proje yapabiliriz. bize bunu getirir, bu kadar yatırım var, halk bu
tarafa yönleniyor'' denilirse gerçek bilgi verilirse yani toplumsal bilgi
yeterliyse ortaya faydalı bir iş koyulabilir.
 
Emlakçı yasal çalışmaları çok iyi takip etmek zorundadır. O bölgelerle ilgili
bir yasa çıkarılabilir. Örneğin göl koruma alanlarının sınırları genişledi. Göl
koruma alanlarında bir yıkım gerçekleştirilebilir. O zaman da insanları tam yasa
çıkmak üzereyken değişme ihtimali varken o insanları yanlış bir bölgeye
gönderemezsiniz. Onun içinde yasaları takip etmek zorunludur.
 
Devlet projeleri bilgisinde, bir yerden otoban geçecekse bir yerde herhangi bir
şekilde o bölgenin imarını değiştirecekse, büyük çaplı devlet bünyesinde bir
proje varsa, devletin bir projesi var, organize sanayi bölgesi... orada bir
arsamız var, 500 dönüm bir arazi. Burası 5'er dönümler halinde parsellenebilir.
İmarı çıkmak üzere'' denilebilir.
Organize devlet kademesinden kesinleşti denilerek dosyaya konulabilir ve
yönlendirilebilir.
 
Hemen hemen her belediye bir kooperatifler birliği oluşturma aşamasındadır. Her
belediye gayrimenkul sektöründe yeni alanlar açıyor. Kendilerine kaynak
yaratmaya çalışıyorlar. O yüzden çalışan bölgedeki belediyelerin projeleri iyi
takip edilmek zorundadır.
 
Yukarıdaki belirtilen tüm özelliklere göre emlakçı kendisini donatmalı, bilgili
birde zengin gayrimenkul portföyü olmalıdır.
Zengin portföyünü her emlakçı kendi olanaklarıyla bulabileceği gibi aynı zamanda
organizeyle, çevreyle, birleşerek de bulabilir.
Portföy sorunu da halledildikten sonra, tüm bu özellikleri kendi bünyesinde
barındıran emlakçıya sadece ekspertiz raporu gerekiyor. Bulduğu yerin ekspertiz
raporunu istenilen çerçeve içinde kalmak şartıyla, yorum katmadan, gerçekçi
olarak ortaya koyulacak, hemen ardından müşavirlik yapılacak. Dosyanın içine
rapor konulacak, dosyadaki mülk budur.
Artı bölgedeki toplumsal kaymalar, toplumsal yararlanmalar veya devlet projeleri
veya belediye projeleri veya yasa çalışmalarından dolayı eğer bu organizasyonu
gerçekleştirirde burada böyle bir yatırım yaparsanız, bu yatırım genel
fizibilitesi budur ve bu rapor doğrultusunda yapılacak olan çalışma böyledir,
artı değer getirir.
Bu yatırımın sonunda elde edilecek olan kazanç miktarı budur'' şeklinde rapora
konulmalıdır. Alıcı her ekspertiz raporunu değerlendirir, müşavirlik raporunu da
değerlendirir daha sonra kararını verir. Gerçek anlamda bu şekilde çalışan bir
kişinin emlak müşavirliğinde başarılı olması mümkündür.
 
Emlak müşavirliğinde; belediye ve devlet projeleri konusunda kuşkusuz bu
birimlerdeki bazı insanlarla diyalogda olunması gereklidir. Hedef bölgedeki
belediye ile de yapılacak işler hakkında bir takım bilgiler elde edebilirsiniz.
 
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA
Taşınmaz sahibinin kendisini ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek
şartıyla bunu sağlayacak kişiye taşınmazını devretmesini sağlayan bir işlemdir.
 
Ölünceye kadar bakma akdine ilişkin sözleşmeler, tapu sicil müdürlükleri,
noterler veya sulh hakimi tarafından düzenlenebilmektedir. Sözleşmenin tapu
sicil müdürlüğüne ibrazı ile malik veya temsilcinin tescil talebinde bulunması
gerekir. Sözleşmede tescilin, taşınmazı bu şarta bağlı olarak devralacak kişi
bakımından talep edileceği yer almışsa, bu takdirde tescil, bu kişi tarafından
talep edilecektir.
 
Bakım alacaklısı sadece gerçek kişiler olabilir. Bakım borçlusu ise gerçek kişi
veya tüzel kişiler olabilecektir.
 
Ölünceye kadar bakma akitlerinin tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen diğer akitli
işlemlerden farkı, resmi senette iki şahidin olmasıdır. Ayrıca, resmi senet özel
bir şekilde düzenlenir. Bunların nedeni de ölünceye kadar bakma akitlerinin yasa
gereği resmi vasiyet gereği tanziminin zorunlu olmasıdır.
 
 
 					         Next: 1 - 2 - 4 - 5 - 6

Besler Emlakçılık Ofisi   Mehmet BESLER